Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV) / 2.7 Abstimmung und Stimmauszählung

Ist der Beschlussantrag verlesen, bittet der Versammlungsleiter um Abgabe der Stimmen. Soweit die Gemeinschaftsordnung keine bestimmte Form der Abstimmung in der Eigentümerversammlung vorsieht, ist sie formfrei. Üblich ist die offene Abstimmung durch Handheben. Mit einem Beschluss zur Geschäftsordnung kann die Versammlung eine andere Form der Abstimmung, z. B. die geheime Abstimmung per Stimmzettel oder Stimmkarte, mehrheitlich beschließen. Insoweit gilt allgemein, dass Stimmkarten für offene und namentliche Abstimmungen vorgesehen sind, Stimmzettel hingegen für schriftliche Abstimmungen.^[1]

Kein Widerruf abgegebener Stimmen

Die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme eines Wohnungseigentümers bei der Abstimmung über einen Beschlussantrag kann nicht mehr widerrufen werden, wenn sie dem Versammlungsleiter zugegangen ist.^[2]

Stimmenauszählung

Soweit durch Gemeinschaftsordnung oder Eigentümerbeschluss nichts anderes geregelt ist, kann der Leiter einer Wohnungseigentümerversammlung das tatsächliche Ergebnis einer Abstimmung dadurch feststellen, dass er bereits nach der Abstimmung über 2 von 3 – auf Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung gerichtete – Abstimmungsfragen die Zahl der noch nicht abgegebenen Stimmen als Ergebnis der 3. Abstimmungsfrage wertet (Subtraktionsmethode).^[3] Zur Feststellung eines Beschlussergebnisses ist es also nicht erforderlich, beispielsweise die Ja-Stimmen ausdrücklich abzufragen, wenn sich deren Zahl bereits aufgrund entsprechender Abstimmungsfragen zu Gegenstimmen und Enthaltungen ergibt.

Durch die Subtraktionsmethode kann das tatsächliche Abstimmungsergebnis allerdings nur dann hinreichend verlässlich ermittelt werden, wenn für den Zeitpunkt der jeweiligen Abstimmung die Anzahl der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer und – bei Abweichung vom Kopfprinzip – auch deren Stimmkraft feststeht. Selbstverständlich kann eine unterlassene Stimmabgabe zu den beiden ersten Abstimmungsfragen nur dann als Votum für die 3. Abstimmungsfrage verstanden werden, wenn der betreffende Wohnungseigentümer zum Zeitpunkt der Abstimmung in der Versammlung zugegen war. Des Weiteren kann etwa auch die "Passivität" eines während der Versammlung eingeschlafenen Wohnungseigentümers mangels willensgetragenen Verhaltens nicht als Stimmabgabe gewertet werden.

Feststellung und Bekanntgabe des Abstimmungsergebnisses

Nach erfolgter Abstimmung hat der Versammlungsvorsitzende das Ergebnis festzustellen und bekanntzugeben. Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses kommt konstitutive Bedeutung zu.^[4] Voraussetzung für die Existenz oder Wirksamkeit eines gefassten Beschlusses ist daher nicht die Protokollierung des Beschlusses und die Beschlussfeststellung im Protokoll. Eine mündliche Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses ist ausreichend, aber auch zwingend erforderlich.^[5]

Praxis-Beispiel

Eindeutige Formulierung

• "Für den Beschlussantrag stimmten 10 Wohnungseigentümer, 2 enthielten sich ihrer Stimme und 3 Wohnungseigentümer stimmten gegen den Beschlussantrag. Der Beschlussantrag wurde somit angenommen"

oder

• "Für den Beschlussantrag stimmten 2 Wohnungseigentümer, 2 enthielten sich ihrer Stimme und 8 Wohnungseigentümer stimmten gegen den Beschlussantrag. Der Beschlussantrag wurde somit abgelehnt".

[1] AG München, Urteil v. 23.10.2018, 484 C 11057/18, ZMR 2019, 158.

[2] BGH, Urteil v. 13.7.2012, V ZR 254/11, NJW 2012, 3372.

[3] BGH, Beschluss v. 19.9.2002, V ZB 37/02, ZMR 2002, 936.

[4] LG Bamberg, Beschluss v. 22.4.2014, 1 S 20/13, ZWE 2014, 323; OLG München, Beschluss v. 11.12.2007, 34 Wx 014/07, ZMR 2008, 409; BGH, Beschluss v. 23.8.2001, V ZB 10/01, NJW 2001, 3339.

[5] OLG München, a. a. O.; BayObLG, Beschluss v. 13.10.2004, 2Z BR 152/04, NJW-RR 2005, 456.