Alexander C. Blankenstein
3.4.1 Übersicht
Nach § 24 Abs. 8 Satz 1 WEG ist der Verwalter verpflichtet, die Beschluss-Sammlung gem. § 24 Abs. 7 WEG zu führen. Mit der Beschluss-Sammlung soll gewährleistet werden, dass sich Sondernachfolger von Wohnungseigentümern über die bestehende Rechts- bzw. Beschlusslage informieren können, da Beschlüsse zur Geltung gegen Rechtsnachfolger der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG nicht der Eintragung ins Grundbuch bedürfen.
Eintragung von Altbeschlüssen
Dies gilt allerdings nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG nicht für vom Gesetz bzw. einer Vereinbarung abweichende Mehrheitsbeschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel. Diese bedürfen der Eintragung im Grundbuch, sollen sie auch gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern wirken. Für Altbeschlüsse, die vor dem 1.12.2020 auf Grundlage einer Öffnungsklausel gefasst wurden, sieht § 48 Abs. 1 WEG eine Übergangsfrist bis zum 31.12.2025 vor, innerhalb derer die Eintragung im Grundbuch erfolgen kann, um auch nach diesem Zeitpunkt Sondernachfolger an die entsprechenden Beschlüsse zu binden.
Unverzügliche Eintragung
Die Eintragungen in die Beschluss-Sammlung haben ebenso wie die Erstellung der Versammlungsniederschriften unverzüglich zu erfolgen (siehe hierzu Kap. B.I.7.3.1.6).
3.4.2 Verpflichteter
Da der GdWE nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt, ist sie auch verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen. Die Anordnung in § 24 Abs. 8 WEG, dass die Pflicht den Verwalter trifft, betrifft das Innenverhältnis. Fehlt ein Verwalter, ist die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 8 Satz 2 WEG vom Vorsitzenden der Eigentümerversammlung zu führen. § 24 Abs. 8 Satz 3 WEG verleiht den Wohnungseigentümern die Kompetenz zur Bestellung eines "anderen" für diese Aufgabe. Diese Beschlusskompetenz besteht allerdings nur dann, wenn kein Verwalter bestellt ist.
3.4.3 Form
Hinsichtlich der Form der Beschluss-Sammlung enthält das Gesetz keine Vorgaben. Die Wohnungseigentümer können die Form beschließen. Erfolgt keine Beschlussfassung, bestimmt der zum Führen Verpflichtete die Form. Die Beschluss-Sammlung kann jedenfalls in schriftlicher Form z. B. in einem Ordner oder auch in elektronischer Form als Computerdatei geführt werden. Entscheidend ist, dass eine jederzeitige Einsichtsmöglichkeit für die Wohnungseigentümer oder für ermächtigte Dritte (potenzielle Erwerber) besteht. Computerdateien können jederzeit problemlos ausgedruckt werden. Deshalb empfiehlt es sich, die Beschluss-Sammlung elektronisch zu führen.
3.4.4 Inhalt
In die Beschluss-Sammlung ist nach § 24 Abs. 7 Satz 2 WEG der Wortlaut der nach dem 1.7.2007
- in Wohnungseigentümerversammlungen verkündeten Beschlüsse,
- verkündeten Beschlüsse im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG und
- der Urteilsformeln wohnungseigentumsrechtlicher Entscheidungen gemäß § 43 WEG
einzutragen.
Die Beschränkung auf den Wortlaut, insbesondere der verkündeten Beschlüsse, macht deutlich, dass nicht die komplette nach § 24 Abs. 6 WEG zu fertigende Niederschrift in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen ist. Dies würde zu einer Unübersichtlichkeit der Beschluss-Sammlung führen.
3.4.4.1 Versammlungsbeschlüsse
In die Beschluss-Sammlung ist der Wortlaut aller Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die in einer Wohnungseigentümerversammlung verkündet wurden, aufzunehmen. Unerheblich ist dabei, ob es sich um Beschlüsse handelt, die in einer ordentlichen oder in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung gefasst worden sind. Selbstverständlich sind auch die aufgrund einer Öffnungsklausel gefassten Beschlüsse in die Sammlung aufzunehmen, auch wenn diese zusätzlich der Eintragung ins Grundbuch bedürfen, um Rechtswirkung auch gegen Rechtsnachfolger zu entfalten, wie § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG klarstellt.
Hervorhebung
Wegen ihrer Bedeutung sollten derartige gesetzes- oder vereinbarungsändernde Beschlüsse hervorgehoben oder mit entsprechender Anmerkung in die Beschluss-Sammlung aufgenommen werden. Dies gilt erst recht für Beschlüsse auf Grundlage der gesetzlichen Öffnungsklausel des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Diese bedürfen zur Wirkung gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern nämlich nicht der Eintragung ins Grundbuch.
Teilender Eigentümer: "Ein-Personen-Beschlüsse"
Von großer Bedeutung sind nunmehr auch Beschlüsse des teilenden Eigentümers. Gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG entsteht die GdWE mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Insoweit entsteht zunächst die "Ein-Personen-Gemeinschaft" mit der Möglichkeit, "Ein-Personen-Beschlüsse" zu fassen. Diese Beschlüsse sind wie andere Versammlungsbeschlüsse auch zu dokumentieren und zumindest in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Allerdings dürfte der teilende Eigentümer mit sich selbst wohl keine "Versammlung" durchführen, weshalb es sich im Regelfall um Beschlüsse des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG handeln dürfte.
Einzutragende Beschlüsse
Folgende Beschlüsse müssen eingetragen werden:
- alle Beschlüsse der Eigentümerversammlung, also auch sog. "Negativbeschlüsse"...