Wohnungseigentumsrecht: Überbau

1 Leitsatz

Verkauft der Bauträger ein Wohnungseigentum, dessen Sondereigentum teilweise als entschuldigter Überbau auf dem Nachbargrundstück liegt, kann ein Rechtsmangel gegeben sein.

2 Normenkette

§ 912 BGB; § 1 WEG

3 Das Problem

K erwirbt von Bauträger B das Wohnungseigentum 1. Ein Teil des Gebäudes, in dem sich das Sondereigentum dieses Wohnungseigentums befindet, nämlich derjenige, in dem die Küche und die Diele mit dem Wohnungszugang liegen, ragt über die Grundstücksgrenze hinaus und befindet sich auf dem Nachbargrundstück (das gehörte B auch einmal). K bezieht die Wohnung am 1.3.2012. Im Jahr 2019 setzt er dem B wegen der Lage des Sondereigentums eine Frist zur Mangelbeseitigung und erklärt nach ihrem fruchtlosen Ablauf Ende 2019 den Rücktritt vom Kaufvertrag. Mit der Klage verlangt K die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Das LG gibt der Klage statt. B habe K das Eigentum an der Grundstücksfläche, auf welcher der Überbau mit einem Teil der Wohnung stehe, nicht übertragen. Hiergegen richtet sich die Berufung.

4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Der Überbau stelle einen Rechtsmangel dar. Zwar stehe das Eigentum am Gebäude dem Eigentümer des überbauenden Grundstücks zu. Dieser könnte aber verpflichtet sein, eine Überbaurente zu zahlen. Das begründe einen Rechtsmangel. Sondereigentum, das nicht ohne Verletzung oder Inanspruchnahme fremder Eigentümerrechte erreicht werden könne, befinde sich außerdem in einer "Insellage" und sei ohne öffentlich-rechtliche (Baulast) oder ohne privatrechtliche (Dienstbarkeit) Lösung nicht ordnungsmäßig an den öffentlichen Verkehrsraum angeschlossen, mithin nicht i. S. d. § 123ff. BauGB erschlossen und deshalb in seiner Nutzbarkeit eingeschränkt. Ein rechtlich gesicherter Zugang gehöre aber zu den Eigenschaften einer Kaufsache, die ohne Weiteres zu erwarten sei, wenn diese entsprechend der nach dem Vertrag vorausgesetzten Verwendung Wohnzwecken dienen solle.

Hinweis

1. Ob der Nachbar einen Überbau dulden muss, hängt von der "Qualität" des Überbaus ab. Dazu muss man unterscheiden:

   • Von einem gutgläubigen (auch: entschuldigten unrechtmäßigen) Überbau ist zu sprechen, wenn die Tatbestandsvoraussetzungen des § 912 Abs. 1 BGB vorliegen. Es muss also der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut haben, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt. Dies ist auch möglich, wenn beide Grundstücke zunächst im Eigentum einer Person stehen (Eigengrenzüberbau). Dann muss man klären, welches der Grundstücke das "Stammgrundstück" ist, also das Grundstück, dem der Überbau zuzuordnen ist. Einen gutgläubigen Überbau muss der Nachbar dulden.
   • Von einem rechtmäßigen Überbau spricht man, wenn der Nachbar einem Überbau zustimmt. Auf den rechtmäßigen Überbau ist § 912 Abs. 1 BGB grundsätzlich nicht anwendbar. Einen rechtmäßigen Überbau muss der Nachbar dulden.
   • Von einem rechtswidrigen Überbau spricht man, wenn die Voraussetzungen des § 912 BGB nicht vorliegen und der Nachbar auch nicht zugestimmt hat. Einen rechtswidrigen Überbau muss der Nachbar nicht dulden.
2. Im Fall liegt ein gutgläubiger Überbau vor, nämlich zunächst ein Eigengrenzüberbau. Nachdem B das Nachbargrundstück bebaut und dieses veräußert hatte, besteht tatsächlich die Gefahr einer Überbaurente. Diese müsste nach § 9a Abs. 2 WEG im Außenverhältnis die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bezahlen. Dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Innenverhältnis Regress nehmen könnte, ist fernliegend. Allerdings müsste sich K nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG an den Rentenkosten beteiligen. Die Wohnungseigentümer könnten sogar auf die Idee kommen, ihn (und gegebenenfalls weitere Wohnungseigentümer) nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG wegen dieser Kostenposition allein zu belasten.
3. Die Ausführungen zu einer angeblichen "Insellage" überraschen. Da der Überbau im gemeinschaftlichen Eigentum und Sondereigentum steht – was gilt, ist von Bauteil zu Bauteil gegebenenfalls anders –, gibt es keine "Insellage". Das Sondereigentum muss auch nicht "erschlossen", sondern abgeschlossen sein. Hier dürfte sich das Gericht also begrifflich verlaufen haben.

5 Entscheidung

OLG Hamm, Urteil v. 17.12.2020, 22 U 129/20