1.3.1 Grundsätze
Grundsätzlich liegt eine Erhaltungsmaßnahme auch dann vor, wenn zwar die betreffende Anlage noch funktionstüchtig ist, mit ihrem Ausfall allerdings in naher Zukunft jederzeit zu rechnen ist.[1] Die Wohnungseigentümer müssen also nicht zuwarten, bis eine bereits marode Heizungsanlage tatsächlich ausfällt. Die Art der Beheizung wird durch einfach-mehrheitlichen Beschluss geregelt.
- Grundsätzlich steht auch den Wohnungseigentümergemeinschaften die Möglichkeit offen, innerhalb der 5-Jahresfrist des § 71i Satz 1 GEG eine Heizungsanlage einzubauen, die nicht die 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG erfüllt (siehe Kap. 6.3).
- Auch können sich die Wohnungseigentümer vor Ablauf der in § 71 Abs. 8 GEG geregelten Fristen für eine derartige Anlage entscheiden. In diesem Fall muss aber die Anforderung des § 71 Abs. 9 GEG einer stufenweisen Einbindung erneuerbarer Energien beachtet werden (siehe Kap. 7).
Im ersten Fall stellt sich allerdings die Frage, ob ein Beschluss über eine Interimslösung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Denn im Fall des § 71i GEG kann die Heizung nur für einen 5-Jahres-Zeitraum betrieben werden, soweit sie nicht die 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG erfüllt. Nach Ablauf dieses Zeitraums muss eine Heizung eingebaut bzw. eine Beheizungsart gewählt werden, die diese Vorgabe erfüllt. Insoweit wird es auf die Maßgaben des konkreten Einzelfalls ankommen.
Wartung
Bei noch intakter Heizungsanlage sollten Verwalter darauf bedacht sein, diese regelmäßig durch eine Fachkraft warten zu lassen. Entsprechende Aufträge können Verwalter unabhängig von der Größe der verwalteten Eigentümergemeinschaften eigenständig auf Grundlage von § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG vergeben, da es sich stets um eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung handelt, die von untergeordneter Bedeutung und nicht mit erheblichen Verpflichtungen verbunden ist.
Information und Informationsbeschaffung
Von ganz erheblicher Bedeutung ist die frühzeitige Information der Wohnungseigentümer über die Rechtslage und vor allem auch die Informationsbeschaffung. Die Gemeinschaften werden nicht umhinkommen, sich sachverständig beraten zu lassen über die Möglichkeiten in ihrem konkreten Einzelfall. Beschlüsse über einen erforderlich werdenden Heizungsaustausch müssen ebenso ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen wie sonstige Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen oder auch solche der baulichen Veränderung. Dies setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer auf Grundlage ausreichender Informationen ihr Ermessen bei der Beschlussfassung ausüben können.
1.3.2 Austausch einer intakten Heizung
In Eigentümergemeinschaften kann sich die Frage stellen, ob die vorhandene Heizung, die weder aktuell noch in absehbarer Zukunft einen Ausfall erwarten lässt, durch eine neue ersetzt werden soll. Infrage kommt sowohl eine Heizung, die die Vorgaben des § 71 Abs. 1 GEG erfüllt als auch eine solche, die die 65 %-EE-Voraussetzung nicht erfüllt. In beiden Fällen ist zu beachten, dass es sich bei der Austauschmaßnahme niemals um eine Erhaltungsmaßnahme handeln kann, da kein Erhaltungsbedarf besteht und ein solcher auch in näherer Zukunft nicht zu erwarten ist. Es würde sich also um eine Maßnahme der baulichen Veränderung handeln (siehe oben Kap. 1.2.2).
Unzweifelhaft ist das der Fall, wenn die Heizungsanlage nicht die Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG erfüllt. Ob etwas anderes für eine Heizung, die die 65 %-EE-Vorgabe erfüllt, gelten kann, könnte jenseits des Rechts der baulichen Veränderungen ggf. unter dem Gesichtspunkt ordnungsmäßiger Verwaltung, also einer Maßnahme nach § 19 Abs. 1 WEG, diskutiert werden. Allerdings dürfte dieser Ansatz scheitern, da es kaum ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen dürfte, ohne Not intakte und funktionstüchtige Anlagen des Gemeinschaftseigentums kostenintensiv zu ersetzen.
Kostenamortisation
Unabhängig davon, dass mangels Erhaltungsbedarfs auch keine Maßnahme der modernisierenden Erhaltung vorliegt und sich damit der Meinungsstreit erübrigt, könnte im Einzelfall jedoch tatsächlich die Voraussetzung des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG erfüllt sein, wenn sich der Heizungsaustausch innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert. Voraussetzung wäre, dass sich die Kosten für den Austausch innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren amortisieren werden (siehe hierzu auch Kap. 1.2.1.2).
Hier führt kein Weg an einer fachlichen Beratung vorbei, da zu viele Unbekannte existieren. Wie lange hätte die ausgetauschte Heizungsanlage noch in Betrieb gehalten werden können? In welcher Höhe werden tatsächlich effektiv Heizkosten eingespart? In welcher Höhe werden Reparaturkosten eingespart? Um insoweit anfechtungssicher eine Beschlussfassung herbeiführen zu können, müssen sämtliche Informationen auf fundierter Basis beruhen und den Wohnungseigentümern vor der Beschlussfassung vorliegen.[1]
Kosten amortisieren sich nicht innerhalb angemessener Frist
Für den Fall der Nichtamortisation der Kosten kann eine Beschlussfassung auf Grundlage von § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ...
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