Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten nach GEG / 1.4 Mögliche sachenrechtliche Probleme

1.4.1 Etagenheizungen

Entscheiden sich die Wohnungseigentümer in einer bislang vollständig dezentral mit Etagenheizungen versorgten Wohnanlage für eine teilweise oder vollständige Zentralisierung der Beheizung (siehe hierzu ausführlich Kap. 2 ff.), muss die Möglichkeit des Einbaus der Zentralheizung in einem dafür geeigneten Raum gegeben sein (siehe zu dieser Problematik Kap. 3.5).

1.4.2 Wärmepumpe

Auch für den Fall, dass sich die Wohnungseigentümer dafür entscheiden, Heizenergie künftig über eine oder mehrere Wärmepumpen zu gewinnen, muss geklärt sein, an welcher Stelle diese installiert werden können. Regelmäßig sind an Außenanlagen Sondernutzungsrechte zugunsten von Wohnungseigentümern begründet, wenn nicht sogar Sondereigentum gebildet ist. Die Begründung von Sondereigentum auch an Außenflächen ermöglicht § 3 Abs. 2 WEG. Hiernach kann das Sondereigentum auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, solange die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume dadurch wirtschaftlich die Hauptsache bleiben.

Sowohl beim Sondereigentum als auch bei den Sondernutzungsrechten können sich aus dem besonderen Rücksichtnahmegebot Mitbenutzungsrechte der anderen Wohnungseigentümer ergeben. Dies gilt in erster Linie in Bezug auf erforderliche Erhaltungsmaßnahmen, aber auch dann, wenn etwa die dem Sondernutzungsrecht unterliegende Fläche als Durchgang für andere Wohnungseigentümer erforderlich ist.^[1] Aus § 10 Abs. 2 WEG kann sich auch ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ergeben, etwa wenn die Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um unabwendbaren behördlichen Auflagen nachzukommen, was etwa bei einem Stellplatz der Fall sein kann, der als Feuerwehrzufahrt zu dienen hat.^[2]

Regelmäßig kommt derartiges aber nur als Ultima-ratio-Maßnahme und nur gegen Zahlung einer entsprechenden Entschädigung in Betracht.^[3] Die Gerichte werden jedenfalls zu klären haben, ob ein Wohnungseigentümer den Teilentzug seines Sondernutzungsrechts zu dulden haben wird, wenn ein Teil der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gemeinschaftsfläche zum Aufstellen einer Wärmepumpe erforderlich ist.

Vermietung ist stets möglich

Freilich kann der Sondernutzungsberechtigte den benötigten Bereich der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gemeinschaftsfläche an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vermieten. Der Beschluss über den Abschluss eines entsprechenden Mietvertrags würde auch in jeder Hinsicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

[1] OLG Hamm, Beschluss v. 3.8.2009, 15 Wx 288/08, NZM 2010, 481.

[2] BGH, Urteil v. 23.3.2018, V ZR 65/17, NZM 2018, 568.

[3] BGH, a. a. O.

1.4.3 Heizkörperaustausch

Nicht unbedeutend ist die Frage nach den Eigentumsverhältnissen im Fall eines erforderlichen Austauschs der Heizkörper. Ordnet man sie dem Sondereigentum zu, dann besteht für die Wohnungseigentümer keine Kompetenz über einen Austausch zu beschließen.^[1] Bereits entschieden ist, dass die Heizkörper durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer zu Sondereigentum erklärt werden können.^[2] Allerdings wird auch vertreten, dass Heizkörper zumindest dann ohnehin im Sondereigentum stehen, wenn ihr Vorhandensein für das Heizsystem nicht Voraussetzung ist.^[3] Auch wird vertreten, dass Heizkörper grundsätzlich Gemeinschaftseigentum sind.^[4]

Die Bestimmung des § 71n Abs. 7 Satz 2 GEG könnte nun suggerieren, der Gesetzgeber gehe bei Heizkörpern von Sondereigentum aus. Diese Bestimmung betrifft nach GEG erforderliche Maßnahmen bei Etagenheizungen. Dem Wortlaut nach räumt § 71n Abs. 7 Satz 2 GEG den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz "über die Verteilung von Kosten, die aus der Durchführung von Maßnahmen im Sondereigentum entstehen" ein. Insoweit spielt die Frage der Eigentumszuordnung der Heizkörper keine Rolle, die aber im Fall von Etagenheizungen ohnehin Sondereigentum sind, da auch die Thermen selbst im Sondereigentum stehen.^[5]

Tipp: Kostentragungspflicht der Wohnungseigentümer

Gerade in den praxisrelevanteren Fällen, in denen keine Etagenheizungen vorhanden sind, findet sich im GEG und seinen Materialien kein Hinweis darauf, ob auch dort eine Beschlusskompetenz für die Durchführung von Maßnahmen im Sondereigentum besteht. Diesem Problem kann aber durch eine Beschlussfassung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begegnet werden: Beschließen die Wohnungseigentümer, dass für den Fall eines etwa erforderlichen Heizkörperaustauschs die Wohnungseigentümer jeweils die Kosten der in ihrem Sondereigentum benötigten Heizkörper zu tragen haben, ist auch in den unklaren Fällen das Hauptproblem der Eigentumszuordnung umschifft. Da auch deklaratorische Beschlüsse grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen,^[6] ist es also unschädlich, dass der Beschluss nur die Selbstverständlichkeit regelt, dass die Kosten von Maßnahmen am Sondereigentum der jeweilige Sondereigentümer zu tragen hat.

Musterbeschluss: Heizkörperaustausch im Sondereigentum (exklusive Kostenbelastung)

TOP XX Kostentragung des Heizkörperaustauschs in den Sondereigent...