Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten nach GEG / 5.6 Darlehensaufnahme

5.6.1 Grundsätze

Insbesondere bestimmte Fördermittel werden nur im Rahmen eines Darlehens vergeben. Längst hat der BGH^[1] für den Bereich des Wohnungseigentums klargestellt, dass eine entsprechende Beschlusskompetenz besteht und die Aufnahme eines Darlehens unter bestimmten Voraussetzungen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann.

Seit Inkrafttreten des WEMoG wird die Darlehensaufnahme auch ausdrücklich in § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG erwähnt. Hiernach ist der Verwalter zwar außergerichtlicher und gerichtlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, allerdings mit Ausnahme des Abschlusses von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen. Insoweit muss der Verwalter durch Beschluss der Wohnungseigentümer entsprechend ermächtigt werden. Bei der Frage, ob eine Darlehensaufnahme den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, sind stets die Maßgaben des konkreten Einzelfalls entscheidend.

Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer auch die Kompetenz zur Beschlussfassung über eine langjährige Kreditaufnahme.^[2] Die Kreditaufnahme kann nicht nur bei Erhaltungsmaßnahmen infrage kommen, sondern auch bei Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung oder einer energetischen Modernisierung als baulicher Veränderung.

Unerheblich, welchem Zweck eine Darlehensaufnahme dienen soll, muss selbstverständlich im Vorfeld der Beschlussfassung über die Kreditaufnahme der tatsächliche Finanzbedarf geklärt sein. Wie im Übrigen bei Erhaltungsmaßnahmen stets, muss nicht nur der Erhaltungsumfang geklärt sein, vielmehr müssen auch (etwa auf Basis eines Leistungsverzeichnisses) mehrere Vergleichsangebote vorliegen, die tatsächlich auch vergleichbar sind.^[3] Es müssen jedenfalls die Kosten der zu finanzierenden Maßnahme nebst ggf. weiteren Kosten für Sonderfachleute wie Architekten oder Ingenieure feststehen.

Weiter sind die Klärung und Festlegung der wesentlichen Rahmenbedingungen der Kreditaufnahme erforderlich. Der Beschluss muss insoweit Angaben über

• die zu finanzierende Maßnahme,
• die Höhe des Darlehens,
• die Laufzeit des Darlehens,
• die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes

enthalten und erkennen lassen, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist, oder ob eine Anschlussfinanzierung erforderlich ist. Weiter muss klargestellt sein, wie Selbstzahler berücksichtigt werden sollen.

[1] BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 244/14, NZM 2015, 821; Urteil v. 28.9.2012, V ZR 251/11, ZMR 2013, 127.

[2] BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 244/14, NZM 2015, 821; LG Dortmund, Urteil v. 5.3.2019, 1 S 467/16; LG Itzehoe, Beschluss v. 19.8.2019, 11 S 64/18, ZMR 2019, 897.

[3] LG Dortmund, Urteil v. 5.3.2019, 1 S 467/16.

5.6.2 Teilhaftung nach § 9a Abs. 4 WEG

Auch im Rahmen einer Darlehensaufnahme gewinnt § 9a Abs. 4 WEG an Bedeutung. § 9a Abs. 4 WEG regelt eine teilschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Danach haften die einzelnen Wohnungseigentümer Gläubigern der Gemeinschaft gegenüber unmittelbar – der Höhe nach anteilig beschränkt auf ihren jeweiligen Miteigentumsanteil.

Von praktischer Bedeutung kann dies im Fall der Darlehensaufnahme dann werden, wenn die Gemeinschaft nicht (mehr) in der Lage ist, ihren Pflichten aus dem Darlehensvertrag nachzukommen, weil es etwa zu Hausgeldausfällen einzelner Wohnungseigentümer gekommen ist. Das darlehensgebende Bankinstitut kann dann einzelne Wohnungseigentümer entsprechend ihres Miteigentumsanteils anteilig auf Zahlung in Anspruch nehmen. Und dies gilt auch für Wohnungseigentümer, die ihren Zahlungspflichten im Innenverhältnis nachgekommen sind.

Hinweis beweisbar protokollieren

Wohnungseigentümer sind vom Verwalter im Vorfeld der Beschlussfassung über die Darlehensaufnahme über die mit der Darlehensaufnahme für sie verbundenen Risiken aufzuklären. Diese Aufklärung hat der Verwalter in der Versammlungsniederschrift zu dokumentieren, ansonsten ist der Beschluss über die Kreditaufnahme erfolgreich anfechtbar.

Die Versammlungsniederschrift stellt eine Privaturkunde i. S. v. § 416 ZPO dar. Die Unterzeichnung des Protokolls beweist also nicht die Richtigkeit des Inhalts der Niederschrift, sondern lediglich, dass die Niederschrift von demjenigen stammt, der sie erstellt hat.^[1] Allerdings kommt der Versammlungsniederschrift ein indizieller Beweiswert zu, der im Rahmen streitiger Auseinandersetzungen eine Umkehr der Beweislast bewirken kann.^[2] Dies gilt allerdings nur dann, wenn die Niederschrift von den in § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG Genannten unterzeichnet ist.^[3] Letztlich ist jedenfalls der protokollierte Haftungshinweis immer hilfreich für den Verwalter.

In diesem Zusammenhang ist weiter zu berücksichtigen, dass Gläubiger der Gemeinschaft den Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Hausgeldzahlung im Wege der Zwangsvollstreckung pfänden können.

Praxis-Beispiel

Teilweise zahlungsunfähige Wohnungseigentümer

Die aus 30 Wohnungseigentümern bestehende Gemeinschaft hat ein Darlehen zwecks Finanzierung einer aufgrund GEG erforderlichen Maßna...