Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten nach GEG / 6.1.3 Exklusive Kostenbelastung durch Vereinbarung oder Beschluss

6.1.3.1 Vereinbarung

Häufig enthalten Gemeinschaftsordnungen Bestimmungen darüber, dass die Kosten der Erhaltung bestimmter Bereiche bzw. Gegenstände des gemeinschaftlichen Eigentums, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers befinden, von diesem alleine ("exklusiv") zu tragen sind. In aller Regel betroffen sind hier insbesondere Fenster und Balkone, möglich ist aber auch eine Kostentragungspflicht für sämtliche Maßnahmen im Bereich des Sondereigentums.

Fehlen solche Vereinbarungen, ermöglicht die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine exklusive Kostenbelastung eines Wohnungseigentümers (siehe hierzu auch Beschlussmuster im nachfolgenden Kap. 6.1.3.2).

Achtung: Anpassung des Gemeinschaftseigentums an öffentlich-rechtliche Vorgaben

Keine exklusive Kostenbelastung bei erstmaliger Herstellung zur Anpassung an öffentlich-rechtliche Vorschriften

Höchstrichterlich geklärt ist, dass solche Vereinbarungen dann nicht angewendet werden können, wenn es um Maßnahmen einer erstmaligen Herstellung zur Anpassung an öffentlich-rechtliche Vorschriften geht.^[1] Das Gemeinschaftsrisiko in Bezug auf die erstmalige Herstellung eines mangelfreien und den bauordnungs- oder energierechtlichen Vorschriften entsprechenden Zustands muss von allen Wohnungseigentümern getragen werden, auch wenn der Mangel zufällig nur einen Wohnungseigentümer betrifft.

[1] BGH, Urteil v. 23.6.2017, V ZR 102/16, ZMR 2017, 818; LG Köln, Urteil v. 22.12.2016, 29 S 145/16, ZMR 2017, 262; AG Langenfeld, Urteil v. 23.11.2016, 64 C 23/16, ZMR 2017, 1017; AG Aachen, Urteil v. 20.3.2013, 118 C 82/12, ZMR 2015, 398.

6.1.3.2 Beschluss

Auch nach dem Normzweck des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können derartige allgemeine Risiken nicht beschlussweise auf einen Wohnungseigentümer übertragen werden. Die Kosten für die Herstellung eines bereits bei Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlenden bauordnungs- oder energierechtlich zulässigen Zustands des Gemeinschaftseigentums, die nur zufällig im Bereich eines Sondereigentums auftreten, sind keine sich nach dem Verteilungsmaßstab des Gebrauchs oder der Gebrauchsmöglichkeit eignenden Kosten, sondern solche, die im Interesse aller Wohnungseigentümer aufzuwenden sind.^[1]

Praxis-Beispiel

Dämmung oberster Geschossdecke

Entsprechend § 47 Abs. 1 Satz 1 GEG ist die Dämmung der obersten Geschossdecke erforderlich. Ein Beschluss über eine exklusive Kostenbelastung der Dachgeschosseigentümer würde nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Zwar profitieren sie von der Maßnahme am meisten, allerdings besteht die Verpflichtung zustandsbezogen zur Anpassung des Gemeinschaftseigentums an öffentlich-rechtliche Vorgaben.^[2]

Im Übrigen kann eine exklusive Kostenbelastung für die Erhaltung von Gegenständen des gemeinschaftlichen Eigentums im Sondereigentum nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beispielsweise wie folgt beschlossen werden:

Beschlussmuster: Änderung der Kostenverteilung (exklusive Kostenbelastung bei Erhaltungsmaßnahmen von Fenstern im Sondereigentum)

TOP XX Kostentragung bei Erhaltungsmaßnahmen von Fenstern im Bereich des Sondereigentums

Die Kosten notwendiger Erhaltungsmaßnahmen an Außenfenstern im Bereich einer Sondereigentumseinheit einschließlich ihres Austauschs hat der jeweilige Eigentümer der betroffenen Sondereigentumseinheit zu tragen.

Die Finanzierung der Kosten derartiger Maßnahmen erfolgt zunächst aus der Erhaltungsrücklage. Der Verwalter hat die Kosten, die sich auf Grundlage der ihm seitens des Fachunternehmens erteilten Rechnung ergeben, dem jeweils betroffenen Wohnungseigentümer in Rechnung zu stellen und den Rechnungsbetrag nach erfolgter Zahlung der Erhaltungsrücklage zuzuführen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

[1] Vgl. zum alten Recht (§ 16 Abs. 4 WEG a. F.): BGH, a. a. O.; AG Langenfeld, a. a. O.; AG Aachen, a. a. O.

[2] BGH, Urteil v. 23.6.2017, V ZR 102/16, ZMR 2017, 818 (2. Rettungsweg); hiervon unabhängig gilt Entsprechendes bei Erhaltungsmaßnahmen etwa auch im Bereich des Kellers oder Daches, vgl. BGH, Urteil v. 17.10.2014, V ZR 9/14, ZMR 2015, 241 (Kellersanierung); BGH, Urteil v. 18.6.2010, V ZR 164/09, ZMR 2010, 866 (Dachsanierung).