Zivilprozess- und Zwangsvollstreckungsrecht (ZertVerwV) / 1.1 Überblick

1.1.1 Allgemeines

Verfahrensvorschriften des WEG

Die WEG-Verfahrensvorschriften finden sich in §§ 43 bis 45 WEG.

• § 43 Abs. 2 WEG bestimmt, was eine WEG-Streitigkeit ist und ordnet für diese die ausschließliche örtliche Zuständigkeit an.
• § 43 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmt den Sitz der GdWE,
• § 43 Abs. 1 Satz 2 WEG bestimmt eine Sonderzuständigkeit für gegen Wohnungseigentümer gerichtete Haftungsklagen.
• Gegenstand von § 44 WEG sind die Besonderheiten der Beschlussklagen. Dies sind die Anfechtungs-, die Nichtigkeits- und die Beschlussersetzungsklage.
• § 45 WEG regelt für die Anfechtungsklage die Klage- und Klagebegründungsfrist und ordnet die entsprechende Anwendung von §§ 233 bis 238 ZPO an.

1.1.2 Parteifähigkeit

Die GdWE kann nach § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG vor Gericht klagen und verklagt werden. Denkbar ist jeder Rechtsstreit. Kläger kann ein Wohnungseigentümer, aber auch ein Dritter sein. Auch die GdWE kann gegen jeden beliebigen Dritten oder einen Wohnungseigentümer eine Klage erheben.

1.1.3 Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Die GdWE wird vor Gericht nach § 9b WEG vertreten. Vertreter ist gem. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG grundsätzlich der Verwalter.

Hat die GdWE keinen Verwalter, wird sie nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten.

Will die GdWE gegen den Verwalter klagen, z. B. auf Herausgabe, oder will der Verwalter gegen die GdWE klagen, beispielsweise auf Vergütung, wird die GdWE nach § 9b Abs. 2 WEG durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen durch Beschluss dazu ermächtigten Wohnungseigentümer vertreten. Subsidiär vertreten alle Wohnungseigentümer gemeinsam die GdWE gegenüber dem Verwalter.

Vertretung gegenüber einem Wohnungseigentümer

Muss die GdWE gegenüber einem Wohnungseigentümer vertreten werden, ist dieser Wohnungseigentümer von der Gesamtvertretung ausgeschlossen. In einer Beschlussklage führt das dazu, dass die GdWE in diesem Prozess durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten wird ("kupierte Gesamtvertretung"). Verbleibt nur ein Wohnungseigentümer, der keinem Vertretungsverbot unterliegt, vertritt er die GdWE im Prozess allein.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 8.7.2022, V ZR 202/21, IMR 2022, 3141 Rn. 36 zu WEG-Streitigkeiten.

1.1.4 Zuständigkeit

Nach § 43 Abs. 1 Satz 1 WEG hat die GdWE ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück i. S. v. § 1 Abs. 5 WEG liegt.

• Klagen Dritter und Mahnverfahren

  Diese Anordnung hat Bedeutung für die Klagen Dritter gegen die GdWE sowie für die Mahnverfahren. Verlangt ein Werkunternehmer Vergütung oder der Verwalter sein Honorar, muss er die GdWE bei dem Amts- oder Landgericht verklagen, an dem die Wohnungseigentumsanlage belegen ist. Und auch wenn ein Nachbar die Klage auf Unterlassung wegen § 9a Abs. 2 WEG gegen die GdWE richtet, ist § 43 Abs. 1 Satz 1 WEG anwendbar.

• Haftungsklagen

  Nach § 9a Abs. 4 Satz 1 Halbsatz 1 WEG haftet jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG) für Verbindlichkeiten der GdWE, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind. Diese Klagen können nach § 43 Abs. 1 Satz 2 WEG bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück i. S. v. § 1 Abs. 5 WEG liegt, erhoben werden.

• WEG-Streitigkeiten

  Für WEG-Streitigkeiten ist nach § 43 Abs. 2 WEG das Gericht ausschließlich zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. WEG-Streitigkeiten sind:

  • Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander,
  • Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der GdWE und Wohnungseigentümern,
  • Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie
  • Beschlussklagen gem. § 44 WEG.

Finanzierung von Gerichtsverfahren

Die Mittel für die Führung von Rechtsstreitigkeiten sind eine grundsätzlich notwendige Kostenart im Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan, über die nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG abzurechnen ist. Dies wird in der Praxis oft übersehen, da die Kosten häufig an der Betriebskostenverordnung ausgerichtet werden. Diese kennt diese Kostenart aber nicht.

Es kann sich im Übrigen anbieten, eine Rücklage für Rechtsstreitigkeiten anzusparen. Diese Möglichkeit zeigt § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf. Sie sollte i. d. R. in den Wohnungseigentumsanlagen realisiert werden, in denen es häufig zu WEG-Streitigkeiten kommt.