Zwangsverwaltung (WEMoG) / 5 Selbst bewohnte Eigentumswohnung

Die Bestimmungen des Zwangsversteigerungsgesetzes besagen in den §§ 148 und 149 ZVG, dass dem Schuldner "die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen" sind.

Achtung

Kein Nutzungsentgelt bei weitläufigen Wohnungen

Der säumige Wohnungseigentümer hat nur Anspruch auf die unentbehrlichen Wohnräume. Ist nun eine Wohnung zwar weitläufig, nicht aber aufteilbar – weshalb eine Untervermietung nicht infrage kommt –, kann vom Wohnungseigentümer keine Nutzungsentschädigung verlangt werden, soweit die Wohnung eben mangels Aufteilbarkeit größer ist als an sich für den Hausstand unentbehrlicher Wohnraum. Der Zwangsverwalter kann jedoch eine Räumung über § 149 Abs. 2 ZVG in eine kleinere Wohnung erwirken, sodass das besonders weitläufige bzw. große Sondereigentum wirtschaftlich – insbesondere durch Vermietung – verwertet werden kann.^[1]

[1] OLG Koblenz, Urteil v. 3.12.2010, 10 U 429/10.

5.1 Dennoch Hausgeldanspruch

Hieraus folgt natürlich, dass die Maßnahme der Zwangsverwaltung bei einer von dem Wohnungseigentümer selbst bewohnten Eigentumswohnung auf den ersten Blick denkbar ungeeignet ist. Andererseits sollte aber im Interesse der Eigentümergemeinschaft in einem derartigen Fall neben der Zwangsversteigerung stets auch die Zwangsverwaltung beantragt werden. Grund: Die Eigentümergemeinschaft hat auch gegen die säumigen Wohnungseigentümer Anspruch auf Hausgeld. Da der Zwangsverwalter verpflichtet ist, das Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft zu bezahlen, auch wenn keine Mieteinkünfte zu erzielen sind^[1], hat dieser wiederum zunächst gegen den Gläubiger – ggf. also auch gegen die Eigentümergemeinschaft – Anspruch auf Zahlung der entsprechenden Beträge. Die Eigentümergemeinschaft hat dem Zwangsverwalter die für die Hausgeldzahlung erforderlichen Beträge zur Verfügung zu stellen. Selbstverständlich nur, wenn sie insoweit als Gläubiger fungiert, ansonsten der die Zwangsverwaltung betreibende außenstehende dritte Gläubiger. Die dem Zwangsverwalter zur Verfügung gestellten Vorschüsse können jedoch im Rahmen der Zwangsversteigerung gegen den Wohnungseigentümer nicht an erster Rangstelle geltend gemacht werden^[2], weil die Hausgelder und auch die Beiträge zur Erhaltungsrücklage nicht unmittelbar der Erhaltung oder Verbesserung des Objekts dienen. Sie sind vielmehr ebenso wie andere Hausgeldrückstände nach Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG geltend zu machen.

Achtung

Bevorrechtigte Befriedigung der Hausgeldvorschüsse

Die bevorrechtigte Befriedigung aus dem Versteigerungserlös erstreckt sich jedoch nur auf Hausgeldvorschüsse und zur Finanzierung der für die Erhaltung der beschlagnahmten Wohnung erforderlichen Aufwendungen, nicht aber auf die Kosten der Zwangsverwaltung sowie Gerichts- und Anwaltskosten.

[1] LG Oldenburg, Beschluss v. 11.2.1987, 6 T 1109/86, Rechtspfleger 1987 S. 326.

[2] BGH, Entscheidung v. 10.4.2003, IX ZR 106/02, NZM 2003 S. 602.

5.2 Risiken durch Gläubigerbenachteiligung

Die Zwangsverwaltung eigengenutzter Eigentumswohnungen kann eine Schädigung der Grundpfandrechtsgläubiger darstellen. Betreibt die Eigentümergemeinschaft die Zwangsverwaltung nur zur Sicherung der Hausgeldforderungen, steht ein nicht unbeachtlicher Teil der Rechtsprechung auf dem Standpunkt, diese sei unzulässig, da es am erforderlichen Rechtsschutzinteresse mangele. Soweit diese dennoch vom Rechtspfleger zugelassen wird, besteht immer noch die Gefahr deren Aufhebung auf entsprechende Rechtsmittel der erstrangig betroffenen Grundpfandrechtsgläubiger.

[1]