Zwangsvollstreckung von Hausgeldforderungen (WEMoG) / 3.3.1.6 Ablösung

Dinglich gesicherte Gläubiger

Andere dinglich gesicherte Gläubiger des Hausgeldschuldners sind in der Regel berechtigt, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 268 BGB abzulösen.^[1] Für sie besteht grundsätzlich die Gefahr, dass sie im Fall der Versteigerung des Wohnungseigentums ihre in Abt. III des Grundbuchs eingetragenen Grundpfandrechte verlieren. Denn ihre Rechte, meist Grundpfandrechte, werden nicht in das geringste Gebot^[2] mit der Folge aufgenommen, dass sie im Fall des Zuschlags erlöschen.^[3] Die Zahlung an die Gerichtskasse und die nachfolgende Auskehrung des Geldes an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 268 Abs. 3 Satz 1 BGB führt zum einen zu einem Übergang der Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Hausgeldschuldner. Nach den Regelungen in § 401, § 412 BGB geht aber vor allem das Vorrecht der Zuordnung der Ansprüche in die Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG ebenfalls auf den ablösenden Gläubiger über.^[4] Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann damit in dem von ihr bislang betriebenen Verfahren wegen ggf. anderer aus dem Titel vollstreckbarer, nicht § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unterfallender Forderungen, nur nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG vorgehen.^[5]

Vorläufige Einstellung gemäß §§ 30 ff. ZVG

Gläubiger verhindern häufig durch vorläufige Einstellungen des Verfahrens gemäß §§ 30 ff. ZVG die Versteigerung, um zu erreichen, dass eventuell durch einen freihändigen Verkauf oder durch marktbedingte Änderungen des Verkehrswertes ein höherer Ertrag für sie verbleibt.^[6] Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss abwarten, bis das Verfahren in irgendeiner Weise beendet wird (ist das Sondereigentum vermietet, kann die Anordnung der Zwangsverwaltung helfen). Erst danach kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch die Einleitung eines neuen Verfahrens versuchen, ihre Interessen durchzusetzen. Dabei kann sie sich aber nur auf die dann bis zu diesem Zeitpunkt seit der Ablösungszahlung entstandenen neuen Ansprüche berufen.^[7]

Ob die Rechtslage ebenso zu beurteilen ist, wenn nach der Beendigung des Verfahrens ein neues Zwangsversteigerungsverfahren anhängig wird^[8], ist noch offen.

Ablösung durch Hausgeldschuldner

Die von dem Schuldner in einem Zwangsversteigerungsverfahren gezahlten Hausgelder vermindern – im Unterschied zu den Zahlungen ablösungsberechtigter Dritter nach § 268 BGB – nicht den Höchstbetrag nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 3 ZVG, bis zu dem die Hausgeldansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus der Rangklasse 2 zu befriedigen sind.^[9]

[1] BGH, Beschluss v. 14.6.2012, V ZB 194/11, NZM 2012 S. 771 Rn. 8; BGH, Urteil v. 4.2.2010, V ZB 129/09, NZM 2010 S. 324

[2] § 44 Abs. 1 ZVG.

[3] § 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG.

[4] BGH, Beschluss v. 14.6.2012, V ZB 194/11, NZM 2012 S. 771 Rn. 9; BGH, Urteil v. 4.2.2010, V ZB 129/09, NZM 2010 S. 324 Rn. 10; Alff/Hintzen, Rpfleger 2008, S. 165, 169.

[5] Jacoby, ZWE 2015, S. 297, 299.

[6] Drasdo, ZWE 2012, S. 406, 409.

[7] Drasdo, ZWE 2012, S. 406, 409.

[8] Bejahend Alff/Hintzen, Rpfleger 2008, S. 165, 170; verneinend Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, § 15 Rn. 38.

[9] BGH, Beschluss v. 14.6.2012, V ZB 194/11, NZM 2012 S. 771 Rn. 11; Jacoby, ZWE 2015, S. 297, 299.