Eigentümerwechsel
Beim Eigentümerwechsel schützt die Vorschrift in Anlehnung an § 409 BGB das Vertrauen des Mieters hinsichtlich der Richtigkeit eines vom Vermieter angezeigten Eigentümerwechsels. Beim Vermieterwechsel stellt die Vorschrift sicher, dass der Mieter die Zahlungen des Dritten an den Vermieter auf jeden Fall gegen sich gelten lassen muss, wenn der Mieter gegenüber dem Dritten die Beendigung des Hauptmietverhältnisses angezeigt hat. Die Vorschrift besitzt nur dann praktische Bedeutung, wenn das Hauptmietverhältnis in Wirklichkeit nicht beendet worden ist. In einem solchen Fall leistet der Dritte durch Zahlung an den Vermieter zwar an einen Nichtberechtigten; gleichwohl wird er durch die Zahlung auch gegenüber dem Berechtigten (dem Mieter) frei. Der Ausgleich muss hier im Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter erfolgen. Andererseits hat die Anzeige aber keine konstitutive Wirkung; deshalb wird der Dritte auch dann frei, wenn er beim Fortbestand des Hauptmietverhältnisses und unrichtiger Anzeige weiterhin an den Mieter zahlt.
Erklärung des Mieters mit Zustimmung des Vermieters
Der Mieter kann die Anzeige durch Erklärung gegenüber dem Dritten zurücknehmen. Allerdings ist hierzu die Zustimmung des Vermieters erforderlich.[1]
Hat der Mieter die Anzeige vor der Zahlung des Dritten widerrufen, so hat der Dritte gegenüber dem Mieter ein Leistungsverweigerungsrecht, bis ihm die Zustimmung des Vermieters nachgewiesen wird. Das Zurückbehaltungsrecht entfällt, wenn mit Sicherheit feststeht, dass der Vermieter keinen Anspruch auf die Miete erheben wird.[2] Wird die Zustimmung verweigert, so kann sie der Mieter gegenüber dem Vermieter klageweise geltend machen.
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