Tenor
Die Klage und die Widerklage werden abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger 95/100, die Beklagten haben 5/100 als Gesamtschuldner zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Parteien können die Vollstreckung der Gegenseite durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Gegenseite jeweils vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Streitwert wird auf 8.828,41 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Durch schriftlichen Mietvertrag vom September 2000 mieteten die Beklagten von dem Kläger eine Wohnung im zweiten Obergeschoss rechts des Anwesens Georg-Schlosser-Str. 6 b in Gießen.
In § 2 Ziffer 2 des Vertrages wurde vereinbart, dass der Mietvertrag auf die Dauer von 60 Monaten geschlossen wird und dass das Mietverhältnis am 14.11.2005 abläuft.
Wegen des Inhalts des Mietvertrages im Einzelnen wird auf Bl. 5 bis 12 d.A. verwiesen.
Mit Schreiben vom 16.09.2005 (Bl. 16 d.A.) bat der Kläger die Beklagten um eine Bestätigung, dass die Wohnung spätestens bis zum 14.12.2005 herausgegeben werde. Durch ein anwaltliches Schreiben vom 21.11.2005 (Bl. 18, 19 d.A.) forderte der Kläger die Beklagten zur Räumung zum 30.11.2005 auf; die Beklagten widersprachen mit Schreiben vom 23.11.2005 (Bl. 20, 21 d.A.).
Mit der vorliegenden Klage verlangt der Kläger die Räumung der von den Beklagten innegehaltenen Wohnung und einen Teil seiner Anwaltskosten für das Schreiben vom 21.11.2005, nämlich 389,64 Euro.
Der Kläger ist der Auffassung, das Mietverhältnis sei zum 14.11.2005 durch Fristablauf beendet worden. Die im Vertrag vereinbarte Befristung sei wirksam. Nach den bis zum 01.09.2001 geltenden gesetzlichen Vorschriften sei es zulässig gewesen, eine Mietdauer von 60 Monaten zu vereinbaren.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Wohnung im zweiten Obergeschoss rechts des Anwesens Georg-Schlosser-Straße 6 b in 35390 Gießen zu räumen und in vertragsgemäßem Zustand an ihn herauszugeben sowie an ihn 389,64 Euro nebst 5 Prozent Zinsen hieraus seit dem 01.12.2005 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragen sie,
den Kläger zu verurteilen, an sie 462,61 Euro außergerichtliche Anwaltskosten nebst 5 Prozent Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 01.12.2005 zu zahlen.
Die Beklagten sind der Auffassung, die Voraussetzungen für einen Zeitmietvertrag nach altem Recht hätten nicht vorgelegen. Mit der Widerklage verlangen sie vom Kläger die Erstattung der ihnen vorgerichtlich entstandenen Anwaltskosten.
Der Kläger beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Wegen des Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Erklärungen im Termin zur mündlichen Verhandlung Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Sowohl die Klage als auch die Widerklage sind unbegründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung der von diesen innegehaltenen Wohnung, da die im Mietvertrag vereinbarte Befristung unwirksam ist, so dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien nach wie vor fortbesteht.
Die durch Formularvertrag vereinbarte Mietdauer von fünf Jahren verstößt gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (früher § 9 AGBG), da sie die Beklagten entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein formularmäßiger Kündigungsverzicht für die Dauer von fünf Jahren unwirksam ist (BGH ZMR 05, 443 und WuM 05, 346 sowie BGH, Urteil vom 25.1.2006, VIII ZR 3/05, veröffentlicht unter www.bundesgerichtshof.de). In der erstgenannten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, ein Mieter könne bei einer beruflichen, familiären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen den Mietvertrag für eine ungeeignet gewordene Wohnung nicht kündigen und es sei ihm kaum möglich eine zweite Wohnung anzumieten. Die Möglichkeit, einen Nachmieter stellen zu können sei zu unsicher. Die Einsschränkung der Dispositionsfreiheit des Mieters für mehr als vier Jahres stelle eine unangemessene Benachteiligung dar. Diese Erwägungen gelten auch für einen befristeten Mietvertrag, da der Mieter sich bei einem Zeitmietvertrag genauso wenig von dem Vertrag lösen kann wie bei einem befristeten Kündigungsausschluss. Diesem Ergebnis steht auch nicht entgegen, dass man bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes Zeitmietverträge für eine Dauer von fünf Jahren auch bei der Verwendung von allgemeinen Geschäftsbedingungen für zulässig gehalten hat (dem Gericht ist jedenfalls keine Entscheidung bekannt, nach der eine Mindestmietzeit von fünf Jahren für unzulässig gehalten wurde). Wenn man diese Verträge früher als wirksam angesehen hat, hat das aber nicht zur Folge, dass die damals herrschende Rechtsauffassung richtig war. Bei einer langjährigen Mietdauer hatte ein Mieter im Jahre 2000 die gleichen Probleme wie im Jahre 2005. Die Verhältnisse auf dem Wohnu...
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