Baulast

Zusammenfassung

Überblick

Im Rahmen einer Baulast verpflichtet sich ein Grundstückseigentümer durch freiwillige Erklärung gegenüber der Baubehörde zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen.

1 Arten und Inhalte

Ein Grundstückseigentümer kann sich durch Erklärung freiwillig gegenüber der Baubehörde zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden und Unterlassen verpflichten. Solche als Baulasten bezeichneten öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen sind in den Bauordnungen der Bundesländer mit Ausnahme von Bayern vorgesehen. Sie werden nicht ins Grundbuch, aber ins Baulastenverzeichnis eingetragen und wirken auch gegenüber einem Rechtsnachfolger des Baulastübernehmers wie einem Käufer des belasteten Grundstücks. In der Praxis werden Baulasten in erster Linie eingegangen, um die Erteilung einer sonst nicht zulässigen Baugenehmigung für ein Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück zu ermöglichen. Als Beispiele für Baulasten kommen unter anderem folgende Umstände in Betracht.

• Geh- und Fahrtrechte, Leitungsrechte:

  Ein Grundstück in zweiter Reihe hat keine eigene Anbindung zu einer öffentlichen Straße und soll bebaut werden. Die Baugenehmigung setzt voraus, dass die Erschließung dauerhaft gesichert ist. Gestattet der Nachbar die Zufahrt sowie die Verlegung von Ver- und Entsorgungsleitungen über sein straßenseitiges Grundstück und wird dies durch Baulast öffentlich-rechtlich gesichert, kann die Baugenehmigung erteilt werden.

• Übernahme von Abstandsflächen:

  Auf dem Baugrundstück kann für das beabsichtigte Bauvorhaben die vorgeschriebene Abstandsfläche nicht eingehalten werden. Der Nachbar kann erlauben, dass sich die fehlende Abstandsfläche auf sein Grundstück erstrecken darf, und eine entsprechende Baulast übernehmen.

• Übernahme von erforderlichen Stellplätzen: Ist der Bauherr nicht in der Lage, auf dem eigenen Grundstück die erforderliche Anzahl von Kfz-Stellplätzen zu errichten, kann der Nachbar gestatten, die fehlenden Stellplätze auf seinem Grundstück herzustellen und eine entsprechende Baulast auf sein Grundstück eintragen lassen.

Die Baulast ist die Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber dem Bauamt, aber nicht gegenüber dem begünstigten Nachbarn. Versperrt zum Beispiel der Nachbar die per Baulast gesicherte Zufahrt zum eigenen Grundstück, kann zwar die Baubehörde die Einhaltung der Baulast verlangen und notfalls mit Zwangsmitteln wie Bußgeldandrohung durchsetzen. Bleibt die Behörde aber untätig, kann der Eigentümer selbst das Zufahrtsrecht nicht durchsetzen.

Praxis-Tipp

Baulastverzeichnis prüfen

Baulasten beschränken die Bebaubarkeit eines Grundstücks und können sich deshalb erheblich auf dessen Wert auswirken. Prüfen Sie deshalb vor einem Grundstückskauf – etwa durch Anfrage bei der Baubehörde –, ob Baulasten auf dem Kaufgrundstück bestehen und ins Baulastverzeichnis eingetragen sind. Sie müssen allerdings wissen, dass für die Richtigkeit des Baulastverzeichnisses im Unterschied zum Grundbuch kein öffentlicher Glaube besteht. Im Klartext: Ist im Baulastverzeichnis keine Baulast vermerkt, bedeutet das nicht immer, dass auch keine vorhanden ist.

Zur Regelung der privatrechtlichen Beziehungen zwischen den Nachbarn ist zu empfehlen, eine mit der Baulast inhaltsgleiche Grunddienstbarkeit zu bestellen.

2 Gesetze und Rechtsprechung

2.1 Landesbauordnungen

• Bayern: In diesem Bundesland gibt es weder eine Baulast noch ein Baulastenverzeichnis. Die Last wird als Grunddienstbarkeit zugunsten des Trägers der Baubehörde in das Grundbuch (Abt. II) eingetragen.
• Baden-Württemberg: § 71 LBO BW, Übernahme von Baulasten
• Berlin: § 84 BauOBln, Baulasten, Baulastenverzeichnis
• Brandenburg: § 84 BbgBO, Baulasten, Baulastenverzeichnis
• Bremen: § 82 BremLBO, Baulasten, Baulastenverzeichnis
• Hamburg: § 79 HBauO, Baulasten, Baulastenverzeichnis
• Hessen: § 85 HBO, Baulasten, Baulastenverzeichnis
• Mecklenburg-Vorpommern: § 83 LBauO M-V, Baulasten, Baulastenverzeichnis
• Niedersachsen: § 81 NbauO, Baulasten, Baulastenverzeichnis
• Nordrhein-Westfalen: § 85 BauO NRW 2018, Baulasten, Baulastenverzeichnis
• Rheinland-Pfalz: § 86 LBO RP, Baulasten
• Saarland: § 83 LBO SL, Baulasten
• Sachsen: § 83 SächsBO, Baulasten, Baulastenverzeichnis
• Sachsen-Anhalt: § 82 BauO LSA, Baulasten, Baulastenverzeichnis
• Schleswig-Holstein: § 83 LBO SH, Baulasten, Baulastenverzeichnis
• Thüringen: § 82 ThürBO, Baulasten und Baulastenverzeichnis

2.2 Rechtsprechung

• Missverständnis – Vereinbaren Nachbarn, dass der eine Nachbar auf seinem Grundstück eine "Baulast" für den Bau einer Windkraftanlage auf dem Grundstück des anderen Nachbarn übernehmen soll, ist die Vereinbarung unwirksam, wenn die Nachbarn den Begriff der "Baulast" unterschiedlich verstanden haben und die Auslegung ihrer Erklärungen auf kein gemeinsames Verständnis schließen lässt.^[1]
• Mangelnde Bestimmbarkeit – Eine Zufahrtsbaulast ist – als flächenbezogene Baulast – nur wirksam, wenn die auf dem Grundstück freizuhaltenden Zufahrts- bzw. Abfahrtsflächen hinreichend bestimmbar sind. Dass der mit der Baulast verfolgte Zweck hinreichend bestimmbar ist, genügt nicht. Die zuständige Behörde muss die Eintragu...