BayObLG Beschluss vom 23.08.2001 - 2Z BR 114/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache. Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen

Leitsatz (amtlich)

1. Stellt die Gemeinschaftsordnung unter Hinweis auf die Heizkostenverordnung nicht beheizbare Räume von Heizkosten frei, kann daraus nicht eine Freistellung solcher Räume auch von allen sonstigen verbrauchsabhängigen Kosten abgeleitet werden.

2. Ein Anspruch auf Abänderung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels wegen grober Unbilligkeit kann im Verfahren auf Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung nicht einredeweise geltend gemacht werden.

Normenkette

WEG § 16 Abs. 2; HeizkostenV § 1

Verfahrensgang

AG Augsburg (Aktenzeichen 3 UR II 125/99)

LG Augsburg (Aktenzeichen 7 T 2754/00)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluß des Landgerichts Augsburg vom 19. Juni 2001 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragstellerin trägt die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 31.500 DM und für das Verfahren vor dem Amtsgericht Augsburg auf 47.000 DM festgesetzt. Die Geschäftswertfestsetzung des Amtsgerichts wird entsprechend abgeändert.

Gründe

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer durch Teilungserklärung vom 14.7.1992 begründeten Wohnanlage, die von der Antragstellerin als Bauträgerin errichtet wurde.

Der Antragstellerin gehören vier Teileigentumsrechte im Dachgeschoß. Diese sind mit überdurchschnittlich großen Miteigentumsanteilen verbunden, weil in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen war, sie zu Wohnungen auszubauen und in Wohnungseigentumsrechte umzuwandeln. Das Vorhaben ist jedoch nicht durchführbar, weil die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen nicht erteilt wurden. Die Dachgeschoßräume werden nicht genutzt.

Am 17.5.1999 genehmigten die Wohnungs- und Teileigentümer unter Tagesordnungspunkt 3 die Jahresabrechnung für das Jahr 1998 und erteilten Verwalter und Verwaltungsbeirat für dieses Jahr Entlastung; außerdem genehmigten sie den Wirtschaftsplan für das Jahr 2000.

In der Jahresabrechnung für 1998 sind auch verbrauchsabhängige Kosten, insbesondere Kosten für Müllabfuhr, Wasser, Abwasser und Strom, nicht jedoch Heizkosten, auf die Teileigentumsrechte der Antragstellerin umgelegt. Dasselbe gilt für den Wirtschaftsplan des Jahres 2000.

Die Antragstellerin hat beantragt, die Eigentümerbeschlüsse zu Tagesordnungspunkt 3 für ungültig zu erklären, weil sie zu Unrecht für ihre nicht genutzten Dachgeschoßräume mit verbrauchsabhängigen Kosten belastet werde. Das Amtsgericht hat die Anträge am 7.6.2000 abgewiesen. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 19.6.2001 die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zurückgewiesen. Dagegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Gemeinschaftsordnung lege fest, daß für Teileigentum die Regelungen für Wohnungseigentum entsprechend gelten und kein Wohnungs- oder Teileigentümer durch Abwesenheit oder sonstige Nichtnutzung seines Eigentums von der Verpflichtung befreit sei, die Kosten und Lasten mitzutragen. Die Jahresabrechnung entspreche den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung. Die Voraussetzungen für deren Änderung lägen nicht vor. Die Antragstellerin habe gewußt, daß die Dachgeschoßräume nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürften. Sie habe bewußt das Risiko übernommen, die öffentlich-rechtliche Genehmigung zur Wohnraumnutzung nicht zu erhalten. Hinzu komme, daß sie die Gemeinschaftsordnung als Bauträgerin selbst aufgestellt habe. Ein Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben liege nicht vor, wenn an der Gemeinschaftsordnung festgehalten werde.

2. Die Entscheidung hält im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht zu dem Ergebnis gelangt, daß die Belastung der Teileigentumsrechte der Antragstellerin mit verbrauchsabhängigen Kosten in Einklang mit dem Gesetz und der Gemeinschaftsordnung steht. Aus dem Umstand, daß nach der Gemeinschaftsordnung nicht beheizbare Räume von Heizkosten freigestellt sind, kann nicht abgeleitet werden, daß der Eigentümer solcher Räume auch sonstige verbrauchsabhängige Kosten nicht mitzutragen habe. Denn die Regelung der Gemeinschaftsordnung nimmt ausdrücklich auf die Heizkostenverordnung Bezug, die nur für die Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung gilt (vgl. § 1 Abs. 1 HeizkostenV).

b) Die gesetzliche Regelung des § 16 Abs. 2 WEG über die Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums und seiner Verwaltung einschließlich der Instandhaltungsrücklage ist ebenso wie eine davon abweichende oder sie ergänzende Regelung durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG für die Wohnungseigentümer verbindlich. Ausnahmsweise kann jedoch ein Anspruch bestehen, die geltende Regelung der Kostenverteilung abzuändern, wenn wegen außergewöhnlicher Umstände ein Festhalte...