KG Berlin Urteil vom 22.11.2001 - 20 U 3584/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ausschluss von Kündigungsfolgeschadenersatz

Verfahrensgang

LG Berlin (Aktenzeichen 25 O 393/99)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 10.3.2000 verkündete Anerkenntnisteil- und Schlussurteil der Zivilkammer 25 des LG Berlin zu Nr. 2 und Nr. 3 geändert und wie folgt neu gefasst:

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des ersten Rechtszuges haben die Klägerin zu 88 % und die Beklagten zu 12 % zu tragen. Die Kosten des zweiten Rechtszuges hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird bei einem Wert der Beschwer von bis zu 60.000 DM nicht zugelassen.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Gründe

Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet.

Der Klägerin steht gegen die Beklagten wegen des Mietzinsausfalls für die Zeit von August 1998 bis Mai 1999 i.H.v. 54.070 DM (für 8/98 bis 4/99 monatlich 3.855 DM netto einschließlich Betriebskostenvorschuss und für 5/99 3.955 DM netto einschließlich Betriebskosten und Heizkostenvorschüssen) der geltend gemachte Schadenersatzanspruch „eigener Art” nach den Grundsätzen der positiven Forderungsverletzung (vgl. BGH v. 15.3.2000 – XII ZR 81/97, NJW 2000, 2342 [2343]; v. 12.6.1985 – VIII ZR 148/84, MDR 1985, 1018 = NJW 1985, 2253 [2254]; v. 4.4.1984 – VIII ZR 313/82, MDR 1985, 135 = NJW 1984, 2687 [2689]; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rz. 1164; Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 564 BGB Rz. 99; ferner KG – 20. ZS – GE 2001, 1402 f.) auf Ersatz des ihr durch die Kündigung vom 9.12.1997 entstandenen Kündigungsfolgeschadens nicht zu, weil die Parteien in den Zusatzvereinbarungen zu § 22 „Sonstige Vereinbarungen” zum Punkt „Kündigung” in S. 2 bestimmten, dass der gekündigte Mieter bis zur Weitervermietung für den Mietausfall hafte. Mit der ersten Anschlussvermietung war daher nach dem eindeutigen Wortlaut der Schadenersatzanspruch erledigt. Diese maschinenschriftlich gefertigte, inhaltlich durchaus sachgerechte Zusatzvereinbarung geht dem eigentlichen Formulartext (§ 2 Nr. 5), der diese Einschränkung nicht aufführt, vor und wäre andernfalls auch überflüssig gewesen. Dabei ist unerheblich, ob es sich um eine vorrangige Individualvereinbarung oder – wovon wegen der Verwendung auch gegenüber zwei weiteren Nachfolgern auszugehen ist – um eine allgemeine Geschäftsbedingung handelt. Auch in dem letzteren Fall geht den Umständen nach die maschinenschriftliche Zusatzvereinbarung vor. Jedenfalls ließe sich der Vorrang der eigentlichen Formularregelung in § 2 Nr. 5 des Mietvertrages nicht feststellen, so dass gem. § 5 AGBG die den Beklagten günstigere Regelung der Zusatzvereinbarung maßgeblich wäre (vgl. Ulmer in Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG, 7. Aufl., § 5 Rz. 28; Erman/Hefermehl, BGB, 9. Aufl., § 4 AGBG Rz. 2).

Im Übrigen gibt es keine Rechtfertigung dafür, den ersten Mieter innerhalb seines Haftungszeitraums grundsätzlich an Stelle der Nachmieter in Anspruch zu nehmen. Dem Vermieter steht lediglich ein Schadenersatzanspruch gegenüber dem Mieter zu. Ein Schaden des Vermieters ist aber nicht bereits dadurch entstanden, dass der Nachfolgemieter nicht zahlt, weil bei dem Vergleich der Vermögenssituationen ohne und unter Berücksichtigung des schädigenden Ereignisses, selbstverständlich bestehende Ansprüchen in die Schadensfeststellung einzubeziehen sind. Es ist deshalb bereits Teil der schlüssigen Schadensdarlegung des Vermieters und nicht nur eine Frage des Mitverschuldens gem. § 254 BGB (vgl. mit dieser Tendenz KG – 8. ZS – GE 1999, 44), dass und in welchem Umfang er gegenüber den Nachfolgemietern mit seinen Ansprüchen ausgefallen ist. Das setzt i.d.R. die vorherige gerichtliche Geltendmachung und den Versuch der Vollstreckung voraus. Erst wenn danach feststeht, dass von dem/den Nachfolgemieter/n im Wege der Zwangsvollstreckung nichts zu erlangen ist, stellen sich die Ansprüche als wirtschaftlich wertlos dar und begründen einen Schaden. Nur ausnahmsweise wird der Vermieter bei klarer Sachlage hinsichtlich der Vermögenssituation des Nachmieters auf diesen Weg verzichten dürfen. Vorliegend hat die Klägerin jedoch die Nachmieter gerichtlich nicht in Anspruch genommen und auch nicht vorgetragen, weshalb ihr dies hier ausnahmsweise nicht zumutbar sein sollte. Da der Anspruch aber bereits dem Grunde nach ausscheidet, bestand keine Veranlassung der Klägerin Gelegenheit zu geben, hierzu noch ergänzend vorzutragen.

Der Zinsanspruch ist unangegriffen geblieben.

Die Kostenentscheidung für die Instanz beruht auf §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO. Hinsichtlich der Kosten des zweiten Rechtszuges beruht sie auf § 97 Abs. 1 ZPO. Zwar haben die Beklagten erstinstanzlich nicht auf die Zusatzvereinbarung zu § 22 hingewiesen und es ist nicht Aufgabe des Gerichts, sich den Sachverhalt aus insoweit nicht ausdrücklich in Bezug genommenen und nicht schriftsätzlich aufbereiteten Anlagen selbst herauszusuchen.

Die Berufung hat jedo...