LG Hamburg Urteil vom 15.03.2005 - 316 S 162/04

Verfahrensgang

AG Hamburg (Urteil vom 25.11.2004; Aktenzeichen 918 C 209/04)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg – St. Georg vom 25.11.2004, Az.: 918 C 209/04, wird das Urteil wie folgt abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin zu 2. … sowie … zur gesamten Hand EUR 1.390,07 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 06.05.2004 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

Von den Gerichtskosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagte 40 % und die Kläger zu 1., 3. und 4. als Gesamtschuldner 60 %. Die außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu 2. trägt die Beklagte; von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten tragen die Kläger zu 1., 3. und 4. 60 % als Gesamtschuldner. Im Übrigen trägt jeder seine im Berufungsverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

I.

Auf die Darstellung des Tatbestandes in dem angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Hamburg – St. Georg wird gemäß § 540 (1) Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

Die Beklagte verfolgt mit ihrer Berufung auch die Abweisung der Klage hinsichtlich der Klägerin zu 2. Sie der Auffassung, das Amtsgericht habe sie zu Unrecht zu den rückständigen Mietzinszahlungen für die Monate Januar bis April 2003 über insgesamt EUR 1.390,07 verurteilt, da ihr aufgrund der ebenso unwirksamen wie verfristeten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2002 ein Zurückbehaltungsrecht an den ausstehenden Nebenkostenvorauszahlungen zugestanden habe. Hinsichtlich der rückständigen Märzmiete ist sie zudem der Auffassung, sie habe mit einem ihr wegen Verstoßes gegen § 5 WiStrG zustehenden Rückzahlungsanspruch aus überzahlten Mieten aufrechnen können. Ferner rügt die Beklagte den Tenor des erstinstanzlichen Urteils, in welchem die Beklagte ihrer Auffassung nach zur Zahlung an die Klägerin als Gesamtgläubigerin hätte verurteilt werden müssen. Schließlich rügt die Beklagte mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 28.02.2005 im Berufungsverfahren erstmals, dass auch die zugrunde gelegten Verteilerschlüssel in den streitgegenständlichen Abrechnungen weder angegeben noch erläutert seien.

Die Kläger zu 1., 3. und 4. haben ihre Anschlussberufung, mit der sie sich allein gegen die Abweisung ihres Zahlungsanspruchs aus Gründen des eingetragenen Nießbrauchrechts wendeten, in der mündlichen Verhandlung vom 22.02.2005 zurückgenommen.

Auf Hinweis des Gerichts hat die Klägerin zu 2. ihren Klageantrag in der mündlichen Verhandlung umgestellt auf Zahlung an sich sowie … zur gesamten Hand.

Hinsichtlich des weiteren Parteivorbringens wird auf die in zweiter Instanz gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Entscheidungsgründe

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten ist unbegründet.

Zu Recht und mit zutreffenden Erwägungen hat das Amtsgericht die Beklagte zur Zahlung der ausstehenden Miete gemäß §§ 567 Satz 1, 566 (1), 535 (2) BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag verurteilt. Ein Zurückbehaltungsrecht an den Nebenkostenvorauszahlungen steht der Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. Ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der laufenden Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen besteht nur bis zur Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung. Auf materielle Einwendungen, bei denen es um die Berechtigung einer Nachforderung oder eines Guthabens oder aber einzelner Abrechnungspositionen geht, kann das Zurückbehaltungsrecht dagegen nicht gestützt werden; sie sind im Rahmen einer Leistungsklage geltend zu machen, da der Vermieter mit Vorlage der formell ordnungsgemäßen Abrechnung seine Abrechnungspflicht erfüllt hat (vergl. Langenberg, Betriebskostenrecht, G 54; LG Hamburg in WuM 98, 727; LG Itzehoe in ZMR 2003, 494 f.). Nach einhelliger Ansicht kommt es auf die materielle Richtigkeit der Abrechnung nicht an; inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (s. BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az. VIII ZR 116/04 mit zahlreichen Nachweisen). Die Betriebskostenabrechnung vom 28.09.2003 wurde hinsichtlich aller Positionen mit Ausnahme der Heizkosten formell ordnungsgemäß und fristgerecht erstellt. Anhaltspunkte dafür, dass die in den Abrechnungen zugrunde gelegten Verteilerschlüssel unzutreffend seien, wie die Beklagte mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 28.02.2005 vorgetragen hat, sind nicht ersichtlich, da sowohl der von der Beklagten vorgelegte Mietvertrag als auch die in Rede stehende Abrechnung eine Mietfläche von 76,69 m² zugrunde legen und dieser Verteilungsschlüssel in Übereinstimmung mit § 10 des Mietvertrages angewendet worden ist. Soweit in der Abrechnung unstreitig ein zu hoher Betrag für Heizkosten berücksichtigt worden ist, und dies ohne weitere Aufschlüsselung hinsichtlich des Zustandekommens dieses Betrages, berührt dies die Frage der formellen Richtigkeit hinsichtlich der übrigen Positionen ohnehin nicht, da nicht ersichtlich ist, dass die Fehlerhaftigkeit dieser Einzelpositio...