LG Itzehoe Beschluss vom 14.01.2003 - 1 S 236/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Zurückbehaltungsrecht bezüglich Betriebskosten und Anforderungen an die Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum

Orientierungssatz

1. Ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der laufenden Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen besteht nur bis zur Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung. Auf materielle Einwendungen, bei denen es im Wesentlichen um die Berechtigung einer Nachforderung oder eines Guthabens geht, kann das Zurückbehaltungsrecht dagegen nicht gestützt werden; sie sind im Rahmen einer Leistungsklage geltend zu machen.

2. In einem Mieterhöhungsverlangen für preisgebundenen Wohnraum sind die gesetzlichen Grundlagen anzugeben, und ist bei einem in Prozentsatz angegebenen Mietausfallwagnis die Bezugsgröße mitzuteilen. Dazu reicht es nicht, wenn sich aus dem beigefügten Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ergibt, daß sich das Mietausfallwagnis anhand des Mietertrages errechnen soll.

Tenor

werden die Kosten des Berufungsverfahrens gemäß § 516 Abs. 3 ZPO der Klägerin und Berufungsklägerin auferlegt, nachdem sie die Berufung gegen das am 05.11.2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Pinneberg zurückgenommen hat.

Der Verlust der eingelegten Berufung wird festgestellt.

Gründe

Die Kammer beabsichtigt die Zurückweisung der Berufung, § 522 Abs. 2 ZPO. Die Berufung hat weder Aussicht auf Erfolg, noch kommt der Rechtssache grundsätzliche Bedeutung zu, § 522 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO. Auch ist die Entscheidung der Kammer nicht zur Fortbildung des Rechts oder Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich, § 522 Abs. 2 Nr. 3 ZPO.

Die Berufung ist zwar zulässig, insbesondere ist die erforderliche Berufungssumme erreicht, da sich der Beschwerdewert in Mieterhöhungsstreitigkeiten anhand der Vorschrift des § 9 ZPO errechnet (BVerfG NJW 1996, 1531). Das Rechtsmittel hat aber in der Sache keinen Erfolg.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung des erhöhten Mietzinses, da es an einer formwirksamen Mieterhöhungserklärung fehlt. Nach § 10 Abs. 1 S. 2 WoBindG ist die auf Mieterhöhung gerichtete Erklärung des Vermieters nur dann wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Dies hat in einer Form zu geschehen, die ein wohnungswirtschaftlich nicht gebildeter Mieter verstehen und nachprüfen kann (LG Essen WuM 1992, 592). Zu Recht hat das Amtsgericht angenommen, dass die Mieterhöhungserklärung der Klägerin vom 07.03.2002 diesen Voraussetzungen nicht gerecht wird.

Einem in wohnungswirtschaftlichen Belangen unerfahrenen Mieter ist die Bedeutung des Mietausfallwagnisses regelmäßig nicht bekannt. Daher muss ihm erläutert werden, in welcher Weise das Mietausfallwagnis auf die Berechnung der Miete Einfluss nimmt. Wird - wie hier - das Mietausfallwagnis in einem Prozentsatz ausgedrückt, dann muss dem Mieter jedenfalls auch mitgeteilt werden, worauf sich dieser Prozentsatz bezieht, damit er die Berechnung verstehen kann. Daran fehlt es vorliegend, denn die Mieterhöhungserklärung vom 07.03.2002 benennt nur den Prozentsatz, nicht aber die Bezugsgröße. Lediglich aus dem beigefügten Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung folgt, dass sich das Mietausfallwagnis anhand des Mietertrages errechnen soll. Das reicht aber nicht aus, um die strengen Formerfordernisse des § 10 Abs. 1 S. 2 WoBindG zu erfüllen. Die wesentlichen Berechnungskriterien müssen bereits aus der Erhöhungserklärung zu entnehmen sein. Beigefügte Unterlagen können allenfalls der Ergänzung dienen (AG Winsen/Luhe WuM 1994, 434). Daher hätte die Klägerin in der Mieterhöhungserklärung unbedingt angeben müssen, dass für die Berechnung des Mietausfallwagnisses der Mietertrag zugrunde zu legen ist. Der Mieter soll nicht in beigefügten Unterlagen nach der maßgeblichen Bezugsgröße suchen müssen. Im übrigen wird nicht einmal aus der anliegenden Wirtschaftlichkeitsberechnung deutlich, dass - wie die Klägerin in ihrer Berufungsbegründung vorträgt - der Netto-Mietertrag insoweit maßgebend sein soll.

Ferner ist es für eine formwirksame Mieterhöhungserklärung auch erforderlich, dass die gesetzlichen Grundlagen angegeben werden. Ebenso wie z. B. ein Rechtsanwalt gehalten ist, in einer Gebührenrechnung die angewandten Gebührenvorschriften mitzuteilen (§ 18 Abs. 2 BRAGO), um dem Mandanten die Nachprüfung zu ermöglichen, muss der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung oder ihren Anlagen die Vorschriften benennen, die er seiner Berechnung zugrunde legt, damit der Mieter sie nachvollziehen kann (LG Essen aaO). Dies ist hier lediglich hinsichtlich der Verwaltungskosten- und Instandhaltungskostenpauschale geschehen. Für das Mietausfallwagnis werden aber keine gesetzlichen Grundlagen mitgeteilt. Die Klägerin hätte in ihrer Mieterhöhungserklärung jedenfalls die §§ 29, 31 Abs. 1 II. BV nennen können. Im übrigen heißt es in § 29 II. BV u. a., dass das Mietausfallwagnis höchstens mit 2 % der Erträge im Sinne des § 31 Abs. 1 S. 1 II. BV angesetzt werden darf. Ein Mieter in der Situation der Beklagten wird nur schwer be...