Der Mieter wird von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er aus einem in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung des ihm zustehenden Gebrauchsrechts verhindert wird.[1] Der Vermieter muss sich jedoch den Wert der ersparten Aufwendungen sowie diejenigen Vorteile anrechnen lassen, welche er aus einer anderweitigen Verwertung erlangt.[2] Solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet.[3]
Diese bedeutsame Bestimmung greift vor allem ein, wenn der Mieter während der Laufzeit des Mietvertrags oder vor Ablauf der gesetzlichen oder vereinbarten Kündigungsfrist auszieht. Er bleibt grundsätzlich zur Mietzahlung bis zum Ende der Mietzeit verpflichtet, ohne Rücksicht darauf, ob er den Gebrauch ausüben kann oder nicht.
Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben[4] kann der Mieter aber unter bestimmten Umständen einen Anspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag haben. Dagegen ist der Mieter zur Zahlung der Miete nicht mehr verpflichtet, wenn ihm der Gebrauch der Mietsache entzogen wird. Wenn also der Mieter vorzeitig auszieht und der Vermieter daraufhin umfassende Umbaumaßnahmen in den Räumen vornimmt, sodass der Mieter die Räume gar nicht mehr nutzen könnte, wird der Mieter von der Pflicht zur Zahlung frei. Dies gilt auch, wenn der Vermieter selbst einzieht. Die Beweislast für den Einzug des Vermieters hat hier der vorzeitig ausziehende Mieter.[5]
Gleiches gilt grundsätzlich, wenn der Vermieter die Mieträume einem Dritten überlässt. Auch hier wird der vorzeitig ausgezogene Mieter von seiner Mietzahlungsverpflichtung frei.[6] Dies würde aber dazu führen, dass der Vermieter bei vorzeitigem Auszug des Mieters die Räume leer stehen lassen müsste, wenn er nur einen Nachmieter findet, der weniger zahlt, da der Vormieter bei Überlassung frei werden würde. Diesem Ergebnis ist das OLG Hamm in seinem Rechtsentscheid vom 13.3.1986[7] entgegengetreten.[8] Danach kann der Vermieter in diesem Fall die Mietdifferenz vom ausgezogenen Mieter verlangen, wenn er ihm mitteilt, dass er die Räume zu einer bestimmten Miete anderweitig vermieten will. Auch der Grundsatz der Schadensminderungspflicht spricht dafür, dass der Vermieter zur Weitervermietung auch zu einer geringeren Miete verpflichtet ist und nicht berechtigt ist, die Räume trotz eines Nachmieters leer stehen zu lassen.
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