OLG Düsseldorf Beschluss vom 24.07.2009 - I-24 U 173/07

Leitsatz (amtlich)

Verständigen sich die Parteien nach Streit über ausreichenden Brandschutz in den Pachträumen ("Betreutes Wohnen") in einem Prozessvergleich darauf, dass der vom Bauordnungsamt genehmigte Brandschutz gelten soll, so ist das Pachtobjekt nicht mangelhaft, wenn die Genehmigung erteilt wird.

Normenkette

BGB §§ 581, 536a

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Urteil vom 12.07.2007; Aktenzeichen 17 O 162/06)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 12.7.2007 verkündete Urteil der 17. Zivilkammer des LG Wuppertal - Einzelrichter - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Berufungsstreitwert: 16.500.00 EUR.

Gründe

I. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg, § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO. Das LG hat die Beklagte zu Recht zur Zahlung der Pacht für die Monate Januar bis Juli 2006 i.H.v. (6 Mon × 2.750 EUR/Mon) 16.500 EUR (nebst Zinsen und Kosten) verurteilt. Die vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine günstigere Entscheidung. Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen nimmt der Senat Bezug auf seinen Hinweisbeschluss vom 7.7.2008. Dort hat der Senat im Wesentlichen ausgeführt:

1. Die von den Klägern nach dem Pachtvertrag vom 11./13.4.2001 in der Fassung des vor dem LG Wuppertal (17 O 254/04) geschlossenen Prozessvergleichs vom 24.10.2005 (künftig: Prozessvergleich) "... zur gewerblichen Nutzung (einschließlich gewerblicher Untervermietung) mit behindertengerechten sanitären Einrichtungen" für das Konzept "betreutes Wohnen" pachtweise zu überlassenden Räume sind entgegen der Meinung der Beklagten nicht (mehr) fehlerhaft i.S.d. §§ 581 Abs. 2, 536 Abs. 1 BGB. Sie sind vielmehr in dem baulichen Zustand, in dem sie sich ausweislich der Bescheide des Bauordnungsamts der Stadt Solingen vom 23.12.2005 und 7.2.2006 seit der Besichtigung am 22.12.2005 befinden, vertragsgemäß, so dass die Beklagte gem. §§ 581 Abs. 2, 535 Abs. 2 BGB ab Januar 2006 die Pacht in vereinbarter Höhe von monatlich 5.750 EUR (statt in bis dahin geminderter Höhe von monatlich 3.000 EUR) schuldet.

a) Ein Mangel der Pachtsache i.S.d. § 536 BGB liegt dann vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Das ist dann der Fall, wenn die "Ist-Beschaffenheit" der Pachtsache von ihrer "Soll-Beschaffenheit" abweicht. Zur Feststellung einer solchen Abweichung kommt es allein auf die (nötigenfalls gem. §§ 133, 157 BGB auszulegenden) Abreden der Vertragsparteien an, die nämlich durch die Festlegung des dem Pächter jeweils geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmen, welchen Zustand die verpachtete Sache spätestens bei Überlassung an den Pächter und von da an während der gesamten Vertragsdauer aufweisen muss (vgl. BGH NJW-RR 1991, 204 und 2006, 1157; NJW 2005, 218 und 2152 sub II. 4a jew. m.w.N.; OLG Düsseldorf, Beschl. v. 14.02.2008 - I-24 U 99/07, GuT 2008, 207). Diese Grundsätze gelten entsprechend, wenn die Vertragsparteien, wie das hier durch den Prozessvergleich geschehen ist, die für den Vertragsbeginn getroffenen Abreden modifizieren. Geschuldet ist der Zustand der Pachtsache, der der modifizierten Abrede entspricht. Nur dann, wenn die Vertragsparteien keine besonderen, auch nicht durch den vereinbarten Nutzungszweck feststellbare Abreden getroffen haben, ist ein nach der Verkehrsanschauung üblicher Standard von mittlerer Art und Güte geschuldet (vgl. BGH NJW 2004, 3174, 3175; NJW-RR 1993, 522).

b) Unter Anlegung dieses Maßstabs ist das hier umstrittene Gebäude nicht mangelhaft, insbesondere ist der vertragsgemäße Gebrauch der Pachtsache nicht durch Defizite im Brandschutz beeinträchtigt.

aa) Im Gegensatz zur rechtlichen Lage vor Abschluss des Prozessvergleichs haben die Parteien nach der jetzt geltenden modifizierten Vertragslage spezifische Abreden zum Brandschutz getroffen.

(1) Grundlage des Vergleichsabschlusses waren die Beanstandungen des Bauordnungsamts, die Gegenstand von dessen Aktenvermerk vom 16.7.2003 gewesen sind. Diese haben zum Bauantrag "Nutzungsänderung" vom 12.11.2003, zur antragsgemäßen Baugenehmigung vom 6.1.2006 und schließlich (wegen mangelnder Inanspruchnahme der erteilten Baugenehmigung) zu der gegen die Kläger gerichteten Ordnungsverfügung mit Zwangsgeldandrohung vom 10.11.2004 (künftig Ordnungsverfügung) geführt. Maßgeblich für die Ordnungsverfügung war die am 15.7.2003 getroffene Feststellung, dass ohne Genehmigung von den zwölf für ältere und behinderte Bewohner genehmigten 2-Raumwohnungen (vgl. die Baugenehmigung vom 15.08.1996) zehn in zwanzig 1-Raumwohnungen umgebaut worden waren. Dadurch wurde unter Wegfall der genehmigten 8 Plätze für Kurzzeitpflege Wohnraum für insgesamt bis zu 22 ältere, teils pflegebedürftige Bewohner geschaffen. Demgemäß war nach Auffassung der Ordnungsbehörde - indiziert durch den ebenfalls ungenehmigten Ausbau der Wohnungsabschlusstüren - die Nutzung des Gebäudes zum Betrieb eines nicht genehmigten "Altenpflegeheimes" eröffnet worden, das wegen des fehlenden, aber erforderlichen (näher bezeichneten) Brandschutzes auch nicht genehmigungsfähig war (Ordnungsverfügung S. 3).

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