OLG Köln Urteil vom 30.11.2011 - 13 U 53/11

Verfahrensgang

LG Köln (Entscheidung vom 23.11.2010; Aktenzeichen 3 O 103/09)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 23.11.2010 verkündete Urteil des Landgerichts Köln (3 O 103/09) wie folgt abgeändert:

Die Zwangsvollstreckung aus den vollstreckbaren Ausfertigungen der Urkunden des Notars Dr. H. C. aus X., UR-Nr. 1691/1991 von 29.11.1991 und des Notars Dr. T. A. aus L., UR-Nr. Z 3674/1992 vom 26.10.1992 (Grundstückskaufvertrag mit Auflassung) wird für unzulässig erklärt.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

Der Kläger wendet sich gegen die Vollstreckung der Beklagten aus den vollstreckbaren Ausfertigungen der Urkunden des Notars Dr. H. C. aus X., UR-Nr. 1691/1991 von 29.11.1991 und des Notars Dr. T. A. aus L., UR-Nr. Z 3674/1992 vom 26.10.1992 (Grundstückskaufvertrag mit Auflassung) im Zusammenhang mit dem von der Beklagten finanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung in einer Seniorenwohnanlage in I..

Der Kläger wurde im Jahr 1992 durch einen Vermittler geworben, eine damals im Bau befindliche Eigentumswohnung in dem Objekt “U.„ in der G. in I. zu erwerben. Zu diesem Zweck unterbreitete er mit notarieller Urkunde vom 22.7.1992 (Urkunde des Notars Dr. N., UR-Nr. 1770/1992; Anlage B 1 zur Klageerwiderung, GA 95 ff) der D. Steuerberatungsgesellschaft mbH - in dem notariellen Angebot und dem später vom Kläger unterzeichneten Auftragsschein (Anlage K 14 zur Klage) als “Abwicklungsbeauftragte„ bezeichnet - das Angebot zum Abschluss eines umfassenden Geschäftsbesorgungsvertrages mit entsprechender Bevollmächtigung. Die D., die keine Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz besaß, nahm das Angebot an und schloss am 26.10.1992 im Namen des Klägers einen notariellen Kaufvertrag mit der Bauträgerin zu einem Kaufpreis von 95.160 DM (Anl. K 6 b im AH I). Darin übernahm der Kläger einen Teilbetrag von 158.984 DM der auf dem Gesamtobjekt lastenden Grundschuld über 3 Mio. DM, die die damalige Eigentümerin und Bauträgerin am 29.11.1991 zugunsten der Beklagten bestellt hatte (UR-Nr. 1691/1991 des Notars Dr. H. C. aus X., Anl. 6 a zur Klage); außerdem übernahm er gegenüber der Beklagten die persönliche Haftung für die Zahlung eines entsprechenden Geldbetrages und unterwarf sich der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Zur Finanzierung des Kaufpreises schloss die D. im Namen des Klägers - nach einer Zwischenfinanzierung vom 23./26. November 1992 - am 15./23.12.1993 zwei Darlehensverträge über 119.697 DM und 39.287 DM (Anl. K 7 a und 7 b zur Klage). Nachdem der Kläger die Kreditzahlungen eingestellt hatte, kündigte die Beklagte Zwangsvollstreckungsmaßnahmen an.

Der Kläger hat erstinstanzlich geltend gemacht, die Vollstreckung der Beklagten sei wegen Verstoßes der D. gegen das Rechtsberatungsgesetz unzulässig. Außerdem sei er über die anfallenden Provisionen, insbesondere über eine in den Gesamtaufwand einkalkulierte Innenprovision von 18,4% ebenso arglistig getäuscht worden wie über den tatsächlichen Wert der Wohnung und die Höhe der nachhaltig erzielbaren Mieten. Dies habe sich die Beklagte zurechnen zu lassen, weil sie mit dem Vertrieb in institutionalisierter Weise zusammengewirkt habe.

Das Landgericht hat die Klage nach Durchführung einer Beweisaufnahme (GA 339 ff) mit Urteil vom 23.11.2010 (GA 412 ff), auf das wegen der weiteren Feststellungen zum erstinstanzlichen Sachvortrag der Parteien, der gestellten Anträge und der Begründung der angefochtenen Entscheidung verwiesen wird (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO), abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass der Kläger - ungeachtet einer möglichen Nichtigkeit der der D. gegenüber erteilten notariellen Vollmacht wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz - jedenfalls verpflichtet sei, der Beklagten eine grundpfandrechtliche Sicherheit zu bestellen. Die Darlehensverträge seien nämlich wirksam, weil nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon auszugehen sei, dass der Beklagten vor Abschluss dieser Verträge eine notarielle Ausfertigung der Vollmacht vorgelegen habe. Eigene Ansprüche des Klägers auf Schadensersatz gegen die Beklagte bestünden nicht. Eine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises habe der Kläger ebenso wie unzutreffende Angaben zur langfristig erzielbaren Miete schon nicht schlüssig vorgetragen. Das Gleiche gelte für eine arglistige Täuschung über die Höhe der tatsächlich angefallenen - über 15 % liegenden - Innenprovision. Diese sei zwar nicht ausdrücklich angegeben worden; eine arglistige Täuschung scheide insoweit aber trotzdem aus, weil es an falschen Angaben zu dieser Provision fehle. Das betreffe sowohl den Prospekt wie auch - nach der Aussage des Zeugen J. - die Vermittlungsgespräche.

Mit der Berufung verfolgt der Kläger - unter Wiederholung und Vertiefung...