AG Leipzig Urteil vom 27.09.2000 - 49 C 5267/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietzinszahlung

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin DM 427,02 nebst 4 % Zinsen seit dem 25.05.2000 zu bezahlen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 1/10 und der Beklagte 9/10.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

(Abgekürzt gemäß § 495 a Abs. 2 ZPO).

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung des vertraglich vereinbarten Mietzinses gem. § 535 BGB. Ein Mietzinsminderungsrecht gem. § 537 BGB wegen der streitgegenständlichen Graffiti-Sprühereien steht dem Beklagten für den Zeitraum November 1998 bis April 1999 nicht zu. Ein etwaiges Minderungsrecht wurde zwischen den Parteien gem. § 3 Ziff. 5 letzter Absatz des Gewerberaummietvertrages vom 12.05.1995 wirksam ausgeschlossen. § 537 Abs. 3 BGB gilt nur für Wohnraummiete, so dass bei – wie hier – Gewerberaummiete die Gewährleistungsrechte des Mieters eingeschränkt bzw. ausgeschlossen werden können. Die Begrenzung des Minderungsrechtes ist dann wirksam, wenn zwischen verschuldeten und unverschuldeten Mängeln differenziert wird (vgl. Schmidt-Futterer, MietR., 7. Aufl., § 537 Rdnr. 306). Diesen Anforderungen genügt § 3 Ziff. 5 letzter Absatz des Gewerberaummietvertrages vom 12.05.1995. Mit der Formulierung „eine Minderung ist auch dann ausgeschlossen, wenn der zur Minderung berechtigende Mangel auf einer Ursache beruht, die außerhalb der Vermietersphäre liegt” werden Mängel, die dem Vermieter nicht zurechenbar und damit auch nicht von ihm zu vertreten sind, ausgeschlossen. Dass die Graffiti-Schmierereien außerhalb des Einflußbereiches der Klägerin liegen, ihr nicht zurechenbar sind und die Klägerin diesbezüglich auch kein Verschulden trifft, liegt auf der Hand und bedarf keiner weiteren Erörterung.

Unabhängig von dem zwischen den Parteien wirksam vereinbarten Minderungsausschluss vertritt das Gericht im übrigen die Auffassung, dass es sich bei den streitgegenständlichen Graffiti-Sprühereien nicht um einen Fehler i.S.v. § 537 BGB handelt. Ein Mangel ist hinsichtlich solcher „Gefahrenquellen” zu verneinen, gegen die sich der Vermieter selbst nicht schützen bzw. die er nicht verhindern kann (s. Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechtes, 7. Aufl. Rdnr. 238 und 239; OLG München WM 1991, 681). Dies gilt insbesondere für kriminelles Verhalten Dritter, das der Vermieter nicht oder jedenfalls nicht mit zumutbaren Mitteln abwehren kann. Derartige Abwehrmöglichkeiten, insbesondere gegen nächtliche Sprühaktionen, sind nicht ersichtlich und auch nicht realistisch. Des weiteren ist zu berücksichtigen, dass es sich nicht um eine Luxusimmobilie handelt und die Mieträume als solches vollständig zu dem vertraglich vereinbarten Zweck, nämlich Tierarztpraxis nutzbar sind. Eine geschäftsschädigende oder das Ansehen des Inhabers der Tierarztpraxis herabsetzende Wirkung der Graffiti-Sprühereien vermag das Gericht nicht zu erkennen, da die streitgegenständliche Außenfassade nicht im herkömmlichen Sinn verwahrlost ist und der vernünftig denkende Kunde weiß, dass weder der Praxisinhaber noch der Vermieter für die Schmierereien verantwortlich ist.

Nach alledem kann dem Beklagten ein Minderungsrecht nicht zugestanden werden.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 288, 291 ZPO.

Kosten: § 91, 269 Abs. 3 ZPO (teilweise Klagerücknahme), vorläufige Vollstreckbarkeit: §§ 718 Nr. 11, 713 ZPO.

Fundstellen

Haufe-Index 1778310

NJW 2001, 613

NZM 2001, 102

WuM 2001, 237