Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache. Wohngeld
Leitsatz (amtlich)
1. Zur Befugnis des Verwalters, der zugleich Wohnungseigentümer ist, in Verfahrensstandschaft für die übrigen Wohnungseigentümer einer kleinen Anlage offene Wohngeldansprüche geltend zu machen.
2. Zur Aufrechnung gegen Wohngeldansprüche mit Ansprüchen aus Notgeschäftsführung.
Normenkette
WEG §§ 16, 21 Abs. 2, § 27 Abs. 2
Verfahrensgang
LG München I (Aktenzeichen 1 T 10872/00) |
AG München (Aktenzeichen 482 UR II 115/00) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 10. November 2000 wird zurückgewiesen.
II. Der Antragsgegner hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerde verfahren wird auf 4.200 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Der Antragsteller, der Antragsgegner sowie M. und R. sind die Wohnungseigentümer einer Anlage; der Antragsteller ist zugleich der Verwalter. In der Eigentümerversammlung vom 18.12.1999 stimmten der Antragsteller, M. und R. zu TOP 4B für eine „Klage der WEG” gegen den Antragsgegner, falls dieser nicht bis 7.1.2000 die ausstehenden Wohngeldzahlungen für die Zeit von Januar bis Dezember 1999 und monatliche Vorauszahlungen ab Januar 2000 leiste. Der Beschluß wurde bestandskräftig.
Im Februar 2000 hat der Antragsteller in Verfahrensstandschaft für die Wohnungseigentümer beim Amtsgericht beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, an die Wohnungseigentümer zu Händen des Antragstellers für die Zeit von Januar 1999 bis einschließlich Februar 2000 Wohngeld in Höhe von insgesamt 4.200 DM nebst Zinsen zu zahlen. Der Antragsgegner hat eingewendet, dem Antragsteller fehle die Aktivlegitimation. Den Wohngeldanspruch hat er nicht bestritten, jedoch die Aufrechnung mit Gegenforderungen aus Notgeschäftsführung wegen einer Feuchtigkeitssanierung sowie auf Erstattung von Sachverständigen- und Anwaltskosten erklärt. Der Antragsteller hat ein Schreiben der Wohnungseigentümer R. und M. vom 9.4.2000 vorgelegt, mit dem sie ihr Einverständnis mit der gerichtlichen Geltendmachung der Wohngeldrückstände durch den Antragsteller im eigenen Namen erklären.
Das Amtsgericht hat den Antragsgegner durch Beschluß vom 25.5.2000 zur Zahlung von 4.200 DM nebst Verfahrenszinsen verpflichtet. Die sofortige Beschwerde des Antragsgegners hat das Landgericht am 10.11.2000 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde.
II.
Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Der Antragsteller sei von den übrigen Wohnungseigentümern mit der Erklärung vom 9.4.2000 ermächtigt worden, die Wohngeldansprüche im eigenen Namen geltend zu machen; eines Eigentümerbeschlusses bedürfe es daher nicht. Als Verwalter sei der Antragsteller berechtigt, das Geld für die Wohnungseigentümer in Empfang zu nehmen.
Die Wohngeldforderung sei nicht durch Aufrechnung erloschen. Die vom Antragsgegner zur Aufrechnung gestellten Forderungen seien weder anerkannt oder rechtskräftig festgestellt noch stammten sie aus einer Notgeschäftsführung. Es könne dahinstehen, ob die vom Antragsgegner veranlaßten Maßnahmen zur Feuchtigkeitssanierung erforderlich gewesen seien, um Schaden vom Gemeinschaftseigentum abzuwenden. Es handle sich jedenfalls nicht um Notmaßnahmen, denn die Wohnungseigentümer hätten bereits im Jahr 1996 einen Beschluß über Sanierungsmaßnahmen gefaßt, der nicht ausgeführt worden sei. Der Antragsgegner habe erst im Jahr 1999, also drei Jahre später, Sanierungsarbeiten in Auftrag gegeben. Dieser Zeitraum hätte sogar genügt, um im Weg eines gerichtlichen Verfahrens gegen die Miteigentümer die gemeinsame Sanierung durchzusetzen. Auch die zur Aufrechnung gestellten Gutachter- und Anwaltskosten seien nicht zu berücksichtigen, denn der Antragsteller habe das Zustandekommen einer Erstattungsvereinbarung bestritten.
2. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.
a) Zutreffend hat das Landgericht die Befugnis des Antragstellers bejaht, in Verfahrensstandschaft für die übrigen Wohnungseigentümer Wohngeldansprüche gegen den Antragsgegner gerichtlich geltend zu machen. Durch den Eigentümerbeschluß zu TOP 4B vom 18.12.1999 haben die Wohnungseigentümer den Antragsteller als Verwalter gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG ermächtigt, die Wohngeldrückstände des Jahres 1999 und fällige Vorauszahlungen ab Januar 2000 gegen den Antragsgegner gerichtlich geltend zu machen. Zur Geltendmachung der Ansprüche im eigenen Namen, also in Verfahrensstandschaft, ist der Antragsteller durch die Erklärung der Wohnungseigentümer R. und M. vom 9.4.2000 ermächtigt worden. Entgegen der Meinung des Antragsgegners bedurfte dies keines Eigentümerbeschlusses. In der aus insgesamt vier Wohnungseigentümern bestehenden Gemeinschaft obliegt die Geltendmachung offener Beitragsforderungen gegenüber dem säumigen Antragsgegner grundsätzlich dem Antragsteller sowie den beiden Wohnungseigentümern M. und R. gemeinsam (BGHZ 142, 2...