Alexander C. Blankenstein
Kurzbeschreibung
Gem. § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, dass Wohnungseigentümer an Versammlungen auch in elektronischer Form teilnehmen können (Hybrid-Versammlung). Seit dem 17.10.2024 sind auch rein virtuelle Versammlungen möglich (§ 23 Abs. 1a Satz 1 WEG).
WEMoG 2020
§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz, dass Wohnungseigentümer an Wohnungseigentümerversammlungen auch ohne ihre Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
Eine rein virtuelle Wohnungseigentümerversammlung sah das WEMoG nicht vor. Es wurde eine Beschlusskompetenz dahingehend geschaffen, dass die Wohnungseigentümer an Präsenzversammlungen auf elektronischem Weg teilnehmen können (Hybrid-Versammlung).
Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen u. a. 2024
Am 17.10.2024 ist das "Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen" in Kraft getreten.
§ 23 Abs. 1a Satz 1 WEG sieht insoweit vor, dass die Wohnungseigentümer mit einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen können, dass die Versammlungen innerhalb eines Zeitraums von längstens 3 Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann. Die bereits bestehende Kompetenz zur einfachmehrheitlichen Beschlussfassung zur Ermöglichung der Online-Teilnahme an Präsenzversammlungen (Hybrid-Versammlung) soll unverändert bestehen bleiben. Die Wohnungseigentümer werden künftig also die Wahl haben, Eigentümerversammlungen in Präsenz, hybrid oder rein virtuell durchzuführen.
Hybrid-Versammlung: Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen in elektronischer Form
TOP XX: Teilnahme an Eigentümerversammlungen in elektronischer Form
Auf Grundlage des § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG beschließen die Wohnungseigentümer, dass Wohnungseigentümer grundsätzlich an Wohnungseigentümerversammlungen auch in elektronischer Form teilnehmen können.
Die Wohnungseigentümer können auch bei einer elektronischen Teilnahme alle Versammlungsrechte ausüben. Sie haben also ein Antrags-, Frage-, Rede- und Stimmrecht.
[Alternative insbesondere in großen Eigentümergemeinschaften:]
Diejenigen Wohnungseigentümer, die in elektronischer Form an Wohnungseigentümerversammlungen teilnehmen, haben kein Rede- und Fragerecht. Die Ausübung ihres Antrags- und Stimmrechts bleibt ihnen unbenommen.
[Alternative, derzeit aber umstritten:]
Diejenigen Wohnungseigentümer, die in elektronischer Form an Wohnungseigentümerversammlungen teilnehmen, haben ein Rede- und Fragerecht. Ihr Stimmrecht können sie nicht in elektronischer Form ausüben. Es steht ihnen insoweit im Vorfeld der Wohnungseigentümerversammlung frei, anderen persönlich teilnehmenden Wohnungseigentümern oder dem Verwalter eine Stimmrechtsvollmacht auszustellen und im Laufe der Versammlung entsprechend des jeweiligen Diskussionsstands Weisungen zu erteilen, wie die Vollmacht auszuüben ist bzw. der Stimmrechtsvertreter abzustimmen hat.
Die Auswahl der geeigneten Konferenzsoftware bzw. des geeigneten elektronischen Übermittlungswegs wird dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat gemeinschaftlich überlassen. Die Wohnungseigentümer werden gesondert entsprechend informiert. Die Onlineteilnahme hat unabhängig von der konkreten Software bzw. des konkreten elektronischen Übermittlungswegs über einen durch geeignete Verschlüsselung geschützten Zugang zu erfolgen. Stets sind die Vorgaben der DSGVO zu beachten.
[Alternative, wohl als sicherer Weg:]
In technischer Umsetzung erfolgt die elektronische Teilnahme über die Konferenzsoftware _________ im Wege einer Audio- und Videoübertragung. Im Vorfeld der Versammlung wird der Verwalter den Wohnungseigentümern den zur Teilnahme erforderlichen Zugangscode mitteilen.
Jeder Wohnungseigentümer hat die technischen Voraussetzungen für eine Teilnahme an den Versammlungen in elektronischer Form auf eigene Kosten zu schaffen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Rein virtuelle Versammlung: Teilnahme ohne Möglichkeit von Präsenzversammlungen
TOP XX: Einführung einer virtuellen Eigentümerversammlung für die Dauer von ___ Jahren
Auf Grundlage von § 23 Abs. 1a Satz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer, dass Wohnungseigentümerversammlungen für einen Zeitraum von ___ Jahren [Anmerkung: maximal 3 Jahre] – konkret in den Jahren 20__, 20__ und 20__ – rein virtuell ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfinden.
Dabei muss gewährleistet sein, dass die Wohnungseigentümer die Möglichkeit haben, alle Versammlungsrechte, also ihr Teilnahme-, Frage-, Rede...