Leitsatz (amtlich)
Zur Frage der Verwirkung des Kündigungsrechtes nach § 543 Abs. 1 BGB bei Nichtzahlung der vertraglich vereinbarten Kaution.
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 18.02.2004; Aktenzeichen 29 O 524/03) |
Nachgehend
Tenor
Die Berufung der Klägers gegen das am 18.2.2004 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des LG Berlin wird zurückgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen mit Ausnahme der Kosten der Streithelfer, die diese selbst zu tragen haben.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I. Die Berufung des Klägers richtet sich gegen das am 18.2.2004 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des LG Berlin soweit der Widerklage stattgegeben worden ist. Auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe der angefochtenen Entscheidung wird Bezug genommen.
Der Kläger trägt zur Begründung der Berufung vor:
Das LG habe zu Unrecht die Wirksamkeit der Kündigung v. 24.9.2003 angenommen, weil zu diesem Zeitpunkt eine Mietsicherheit vom Kläger nicht mehr geschuldet gewesen sei. Die Beklagte habe auf die Beibringung der Kaution verzichtet. Soweit das LG den Vortrag des Klägers zum Verzicht als unsubstantiiert angesehen habe, hätte es eines richterlichen Hinweises hierzu bedurft, der aber unterblieben sei. Nachdem dem Kläger das Schreiben v. 20.2.2001 zugegangen sei, habe der Kläger mit dem Center-Manager, Herrn F., zwei Gespräche geführt. Im ersten Gespräch habe der Zeuge F. erklärt, dass vorerst, und zwar zumindest bis zur Beendigung des parallel bestehenden Mietverhältnisses über die Boutique "..." keine Rechte im Zusammenhang mit der Kaution geltend gemacht würden.
Etwa drei Wochen nach dem ersten Gespräch hätten der Kläger und der Zeuge F. erneut über die Kaution verhandelt. Hier habe der Zeuge F. im Beisein des Zeugen S. ausdrücklich einen Verzicht auf die Kaution erklärt.
Einer Kündigungserklärung wegen Ausbleibens der Kaution stehe zudem § 314 Abs. 3 BGB entgegen. Diese Vorschrift sei auf sämtliche Dauerschuldverhältnisse anwendbar. Sie werde nicht durch die §§ 543,569 BGB verdrängt. Daher könne die Kündigung eines Mietverhältnisses aus wichtigem Grund nur in angemessener Frist ausgesprochen werden. Die Beklagte habe das Kündigungsrecht mehr als zweieinhalb Jahre nicht ausgeübt. Diese Frist kann nicht mehr als angemessen im Sinne der genannten Vorschrift angesehen werden.
Darüber hinaus sei das Kündigungsrecht auch verwirkt. Der Kläger habe sich gerade im Hinblick auf den erklärten Verzicht auf die Kaution darauf eingestellt, dass er diese nicht mehr werde erbringen müssen. Das Zeitmoment sei erfüllt, wenn mehr als zwei Jahre vergehen, in denen auf die Kaution nicht zurückgekommen werde. Bei der Beurteilung des Umstandsmoments habe das LG den Vortrag des Klägers übergangen. Der Kläger habe vorgetragen, dass nach Verlängerung des Mietverhältnisses gem. § 20 Abs. 3 habe nichts mehr dafür gesprochen habe, dass die Beklagte von ihrem Kündigungsrecht Gebrauch mache. Bei der Ausübung der Verlängerungsoption und auch bei Verhandlungen über die Höhe des Mietzinses im April 2003 habe die Beklagte nicht zum Ausdruck gebracht, dass sie die Mietsicherheit noch verlange.
Die Kündigungserklärung v. 21.8.2003 könne nicht als Abmahnung gewertet werden. Im Übrigen sei die Beklagte mit der Annahme der Mietkaution in Verzug gewesen. So habe der Kläger dem neuen Center-Manager, Herrn T., zwei oder drei Tage nach Zugang der Kündigung v. 21.8.2003 ausdrücklich die Übergabe der vertraglich vorgesehenen Kaution angeboten. Dies habe der Zeuge T. abgelehnt. In einem weiteren Gespräch am 9.9.2003 habe der frühere anwaltliche Vertreter des Klägers, Rechtsanwalt P., den Zeugen T. und B., Vertreter der Beklagten, mehrmals die Bereitstellung der Mietkaution in Form einer Bankbürgschaft und darüber hinaus eine weitere Sicherheit über einen Betrag von 50.000 Euro angeboten. Auch dieses Angebot hätten die Vertreter der Beklagten mit der Begründung abgelehnt, dass das Mietverhältnis beendet sei. Darüber hinaus habe der Zeuge P. im Schreiben v. 10.9.2003 das Angebot wiederholt, also vor Zugang der Kündigung v. 24.9.2003.
Wegen des Weiteren Vortrags des Klägers in der Berufungsinstanz wird auf die Schriftsätze v. 14.6.2004 und 7.12.2004 Bezug genommen.
Die Streithelfer sind auf Seiten des Klägers beigetreten. Wegen ihres Vortrags wird auf den Inhalt der Schriftsätze v. 18.5.2004 und 16.11.2004 verwiesen.
Der Kläger beantragt, unter Abänderung des Urteils des LG Berlin (LG Berlin, Urt. v. 18.2.2004 - 29 O 524/03) - die Widerklage abzuweisen.
Die Streithelfer schließen sich dem Antrag des Klägers an.
Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte trägt vor:
Die Beklagte habe auf die Kautionsleistung nicht verzichte...