OLG Düsseldorf Urteil vom 23.05.2002 - 10 U 96/01

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 25.04.2001; Aktenzeichen 5 O 339/00)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 25. April 2001 verkündete Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat zutreffend angenommen, dass der Klägerin aus eigenem und abgetretenem Recht ein Anspruch auf Rückzahlung von „Nebenkostenvorauszahlungen” in Höhe von insgesamt 11.650,00 DEM wegen unwirksamer Nebenkostenvereinbarung nicht gemäß §§ 812, 818, 398 BGB zusteht. Das Berufungsvorbringen rechtfertigt keine hiervon abweichende Entscheidung.

I.

Der Senat lässt offen, ob dem gewerblichen Mieter oder Pächter grundsätzlich ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen zusteht, wenn der Vermieter hierüber vertragswidrig nicht in angemessener Zeit abgerechnet hat. Ein etwaiger Bereicherungsanspruch der Klägerin scheitert jedenfalls daran, dass die von ihr und ihrem Ehemann über einen Zeitraum von zwei Jahren an den Beklagten monatlich auf die Nebenkosten geleisteten Zahlungen von 500,00 DEM i. S. des § 812 BGB nicht ohne Rechtsgrund erfolgt sind.

Zwar ist der Berufung darin zu folgen, dass die in Ziffer 04 des Pachtvertrags enthaltene Regelung, „Zur Deckung der Nebenkosten wird von dem Pächter eine monatliche Vorauszahlung in Höhe von 500 DEM geleistet”, mangels Spezifizierung der umlagefähigen Kostenarten keine wirksame Nebenkostenvereinbarung enthält (grundlegend Senat, Urt. v. 11.2.1982, ZMR 1984, 20; Urt. v. 29.6.2000, DWW 2000, 196), so dass eine Abrechnung der auf die verpachteten Vereinsclubräume entfallenden Nebenkosten ausscheidet. Mit dem Landgericht ist jedoch davon auszugehen, dass die Parteien keine Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung, sondern eine nicht abzurechnende Nebenkostenpauschale vereinbart haben. Insoweit ergibt eine gemäß §§ 133, 157, 242 BGB an Treu und Glauben und der Verkehrssitte orientierte Vertragsauslegung, dass die Pächter unabhängig von der fehlenden Einzelfestlegung der Nebenkosten jedenfalls den ausgewiesenen Betrag von 500 DEM auch ohne konkrete Abrechnung an den Beklagten zahlen sollten. Dies beruht auf der Erwägung, dass nach der allgemeinen Lebenserfahrung anzunehmen ist, eine vertragliche Bestimmung solle nach dem Willen der Parteien einen bestimmten rechtserheblichen Inhalt haben und deshalb einer möglichen Auslegung der Vorzug zu geben ist, bei welcher der Vertragsnorm eine tatsächliche Bedeutung zukommt, wenn sich diese Norm ansonsten als (teilweise) sinnlos erweisen würde (BGH, Urt. v. 18.5.1998, NJW 1998, 2966 m.w.N.). Wäre – wie es das OLG Dresden (Urt. v. 20.6.2000, NZM 2000, 827, zustimmend Schmid, NZM 2000, 1041) annimmt – für den streitgegenständlichen Sachverhalt davon auszugehen, dass der Mieter in Ermangelung einer wirksamen Nebenkostenvereinbarung überhaupt keine Zahlungen auf die Nebenkosten zu erbringen hätte, so hätten die Klägerin und ihr Ehemann für die zweijährige gastronomische Nutzung der Vereinsräume nicht nur vereinbarungsgemäß keinen Pachtzins, sondern noch nicht einmal anteilige Nebenkosten zu zahlen gehabt. Die in Ziffer 04 des schriftlichen Pachtvertrages hinsichtlich der Nebenkosten getroffene Regelung wäre danach ohne jede Relevanz gewesen, obwohl ihr auch für die Pächter erkennbar die Bedeutung zugrunde lag (§ 133 BGB), dass diese sich an den entstehenden Nebenkosten beteiligen sollten. Hiermit korrespondiert das Berufungsvorbringen der Klägerin, wonach bei dem Vorgespräch der Parteien zwar davon die Rede gewesen sei, sie sollten sich an Nebenkosten (z. B. für Strom und Wasser) beteiligen, dass aber über Einzelheiten nicht gesprochen worden sei, sondern dass diese im Pachtvertrag geregelt würden. Vor diesem Hintergrund lässt sich die Bedeutung der streitgegenständlichen Nebenkostenregelung nicht auf eine unwirksame Nebenkostenvereinbarung reduzieren. Sie ist vielmehr mit dem Landgericht dahingehend auszulegen, dass der Beklagte den im Mietvertrag als Vorauszahlung ausgewiesenen Betrag von monatlich 500 DEM auch ohne Abrechnungsmöglichkeit erhalten sollte und als Pauschale behalten darf (in diesem Sinn zutreffend Langenberg, NZM 2000, 801; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 7, § 556 BGB, Anm. 6.1/11 m.w.N.). Diese Vertragsauslegung steht auch in Einklang mit dem nachvertraglichen Verhalten der Klägerin, die die Nebenkostenrückstände für 1998 am 25.3.1999 schriftlich anerkannt hat, ohne dass das Schriftstück einen Hinweis oder Vorbehalt in Bezug auf eine von dem Beklagten geschuldete Abrechnung des auf die Nebenkosten zu zahlenden Pauschbetrages enthält. Dass die Parteien in Ziffer 04 Satz 2 hinsichtlich der zu Lasten der Pächter gehenden Telefonrechnungen eine monatliche Vorauszahlung von 150 DEM vereinbart haben, rechtfertigt schon deshalb keine abweichende Beurteilung, weil die Telefonkosten anders als die übrigen Neben...