OLG München Beschluss vom 13.07.2005 - 34 Wx 061/05

Leitsatz (amtlich)

1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt (BGH Beschl. v. 2.6.2005 - V ZB 32/05). Hinsichtlich der das Verwaltungsvermögen betreffenden Forderungen und Verbindlichkeiten ist die Wohnungseigentümergemeinschaft beteiligungsfähig.

2. Der Verwalter kann durch Eigentümerbeschluss mit der gerichtlichen und außergerichtlichen Geltendmachung von Wohngeldforderungen beauftragt werden.

3. Wohngeldforderungen kann grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht nicht entgegengehalten werden.

Normenkette

WEG §§ 28, 43

Verfahrensgang

LG Traunstein (Beschluss vom 19.04.2005; Aktenzeichen 4 T 551/05)

AG Rosenheim (Beschluss vom 21.01.2005; Aktenzeichen 40 UR II 98/04)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluss des LG Traunstein vom 19.4.2005 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die nach dem Beschluss des AG Rosenheim vom 21.1.2005 zu leistende Zahlung an die Antragstellerin als Wohnungseigentümergemeinschaft zu Händen der Verwalterin zu erfolgen hat.

II. Der Antragsgegner trägt die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 2.110 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragstellerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie verlangt, vertreten durch die Verwalterin, vom Antragsgegner, dem eine Wohnung gehört, rückständiges Wohngeld für die Zeit von Februar 2004 bis Dezember 2004 i.H.v. insgesamt 2.110 EUR nebst Zinsen und Rückbelastungskosten von 9 EUR.

In der Eigentümerversammlung vom 6.6.2003 wurde mehrheitlich der ab 1.7.2003 geltende Wirtschaftsplan beschlossen, wonach der Antragsgegner zur monatlichen Vorauszahlung von 173 EUR verpflichtet war. In der Eigentümerversammlung vom 18.6.2004 fassten die Wohnungseigentümer Beschluss über den Wirtschaftsplan für die Zeit ab 1.7.2004. Hiernach ergeben sich für den Antragsgegner Zahlungen i.H.v. 206 EUR pro Monat. Beide Beschlüsse wurden bestandskräftig.

Der Antragsgegner, der die Vertretungsbefugnis der Hausverwalterin für die Gemeinschaft bestreitet, beruft sich auf ein Zurückbehaltungsrecht.

Das AG hat dem Antrag durch Beschl. v. 21.1.2005 stattgegeben. Die hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde des Antragsgegners hat das LG durch Beschl. v. 19.4.2005 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

II. Das zulässige Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Das LG hat ausgeführt:

Der Antragsgegner habe die Wohngeldforderung als solche nicht bestritten. Der Einwand des Antragsgegners, dass die Hausverwaltung für die Eigentümergemeinschaft nicht zur Geltendmachung der Forderung berechtigt sei, da kein wirksamer Verwaltervertrag vorläge, greife nicht durch. In der Eigentümerversammlung vom 19.7.2002 sei unter Tagesordnungspunkt (TOP) 6 ausdrücklich und bestandskräftig mehrheitlich beschlossen worden, die bisherige Verwalterin für weitere drei Jahre zu bestellen. Da es nach diesem Beschluss nicht zum Abschluss eines neuen Verwaltervertrages gekommen sei, sei stillschweigend beiderseits der bestehende Verwaltervertrag mit Datum vom 30.9.1998 verlängert worden. Nach Ziff. 1I k dieses Vertrags vertrete der Verwalter die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich und sei auch befugt, einen Rechtsanwalt einzuschalten. Dem Antragsgegner stehe gegen die Wohngeldforderung kein Zurückbehaltungsrecht zu. Ein Ausnahmefall sei insoweit nicht gegeben. Insbesondere ergebe sich ein solches Recht nicht aus dem vom Antragsgegner behaupteten Unterlassen der Verwalterin, Missstände und Störungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft abzustellen.

2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Der bisherigen Rechtspraxis entsprechend sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, dass Verfahrensbeteiligte und Inhaber der Wohngeldforderung die einzelnen Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Antragstellers sind. Der BGH ist nunmehr in seinem Beschl. v. 2.6.2005 (BGH, Beschl. v. 2.6.2005 - V ZB 32/05, ZMR 2005, 547) zu dem Ergebnis gelangt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig ist, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Die Konsequenz dieser Teilrechtsfähigkeit ist die Partei- und Beteiligungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der das Verwaltungsvermögen betreffenden Forderungen und Verbindlichkeiten. Zu diesen aber gehören auch Wohngeldforderungen, da die Wohnungseigentümer hier im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnehmen. Diese Teilhabe ist nämlich, wie der BGH ausführt, nicht auf das Außenverhältnis beschränkt sondern betrifft auch z.B. die Verfolgung von Beitrags- oder Schadensersatzansprüchen gegen einzelne Wohnungseigentümer.

Da hier Gegenstand des Verfahrens unzweifelhaft eine nach dieser Rechtsprechung der Eigentümergemeinschaft als Verband sui gene...