Dienstwohnung / 2.9 Hausordnung

Die Hausordnung ist das "Gesetz des Hauses". Eine Ungleichbehandlung der Mietparteien durch eine Hausordnung ist unzulässig, es sei denn, dass es hierfür sachliche Gründe gibt. Es ist zu unterscheiden, ob die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags geworden ist (vertragliche Hausordnung) oder einseitig vom Vermieter bestimmt wurde. Letzteres kann z. B. durch Aushängen im Hausflur oder Verteilung in Form eines Zettels an die Hausbewohner geschehen.

2.9.1 Einseitige Hausordnung

Ist die Hausordnung nicht Bestandteil des Mietvertrags geworden, sondern wurde sie vom Vermieter bekannt gegeben, spricht man von einer einseitigen Hausordnung. Diese darf nur Pflichten enthalten, die sich bereits aus dem Gesetz oder dem Mietvertrag ergeben. Unzulässig wäre die Schaffung neuer Pflichten wie etwa der Schnee- und Glättebeseitigung oder der Treppenreinigung. Geregelt werden könnte aber das Abschließen der Haustür und etwaiger Nebentüren, da es zu den vertraglichen Nebenpflichten des Mieters gehört, Gefahren für das Haus und die Mitbewohner abzuwenden. Diese Verpflichtung würde durch die Türschließzeiten nur konkretisiert.

Anspruch auf Einhaltung der einseitigen Hausordnung hat nur der Vermieter, der bei Nichteinhaltung den Mieter abmahnen oder gar kündigen könnte.

2.9.2 Vertragliche Hausordnung

Regelmäßig ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags, d. h. der Mieter hat vor oder bei Vertragsschluss Kenntnis von der Hausordnung bekommen. In diesem Fall ist die Hausordnung eine Art "Allgemeine Geschäftsbedingung".

Praxis-Tipp

Im Vertrag sollte die Geltung der Hausordnung bestimmt und dem Mieter ein Exemplar der Hausordnung zusammen mit dem Vertrag ausgehändigt werden. Eine gesonderte Unterzeichnung ist zu empfehlen.

Inhaltlich können in einer solchen Hausordnung z. B. die üblichen Ruhezeiten (wie etwa die Mittagsruhe), die Reinigungspflichten und deren Turnus, das Abstellen von Fahrrädern, Rollern und Kinderwagen sowie die Nutzung von Gemeinschaftsräumen wie Waschküche, Trockenboden etc. geregelt werden. Insbesondere kann einem Mieter die Reinigung des Treppenhauses im Wechsel mit anderen Mietern auferlegt werden.^[1] Solche Regelungen sind zulässig, sofern sie dem Hausfrieden dienen und den Mieter nicht unangemessen einschränken. Sie sollen der Vermeidung schwerwiegender und nicht hinnehmbarer Beeinträchtigungen der anderen Hausbewohner dienen. Ein übliches Problem ist das Musizieren, dieses darf nicht grundsätzlich verboten werden. Singen und Musizieren darf durch eine Hausordnung nicht stärker beschränkt werden als Musikhören und Fernsehen. Allerdings kann vom Musizierenden erwartet werden, dass dies möglichst leise erfolgt und er Fenster und Türen geschlossen hält, sofern eine Störung anderer zu erwarten ist, und das Musizieren auf höchstens 4 Stunden täglich beschränkt ist.

Wichtig

Die Einhaltung einer vertraglichen Hausordnung kann nicht nur vom Vermieter, sondern auch von den Mitmietern verlangt werden, da die mietvertragliche Anerkennung der Hausordnung ein Vertrag zugunsten Dritter ist (§ 328 BGB), also ein bindendes Versprechen an die anderen Mieter darstellt, die Hausordnung einzuhalten.^[2]

[1] AG Borken, Urt. v. 03.02.2006 – 15 C 466/04.

[2] OLG München, Urt. v. 21.01.1992 – 13 U 2289/91.