Werkmietwohnungen werden "mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet" also nicht überlassen wie Dienstwohnungen bzw. Werkdienstwohnungen oder Personalunterkünfte. Als Dienstverhältnis kommen insbesondere ein Arbeitsverhältnis mit Beschäftigten sowie ein Ausbildungsverhältnis in Betracht; Voraussetzung ist stets eine unselbstständige Tätigkeit. Dienstverträge mit Organen juristischer Personen, die auf eine Geschäftsbesorgung gerichtet sind, fallen nicht unter den Begriff des Dienstverhältnisses im Sinne des § 576 BGB, weil es an einer Weisungsgebundenheit der Tätigkeit fehlt.[1] Für die Beamten gelten die Dienstwohnungsvorschriften unmittelbar, so dass es sich bei dieser Art der Wohnraumüberlassung grundsätzlich um eine Dienstwohnung im engeren Sinne handelt. Damit beschränken sich die Werkmietwohnungen auf privatrechtliche Dienstverhältnisse.[2]
Im Falle der Vermietung einer Werkmietwohnung wird zwischen den Parteien neben dem Arbeitsvertrag bzw. Ausbildungsvertrag ein eigenständiger Mietvertrag geschlossen, sodass die Parteien nicht nur die Rollen von Beschäftigtem und Arbeitgeber, sondern gleichzeitig auch von Mieter und Vermieter haben. Der Bestand eines Dienstverhältnisses (nachfolgend Arbeitsverhältnis) ist die Grundlage für den Abschluss des Mietvertrags.
Ein Vertrag über eine Werkmietwohnung hat somit 3 Voraussetzungen[3]:
- Neben dem Arbeitsvertrag besteht ein eigenständiger Mietvertrag,
- der Mietvertrag wurde aus Anlass des Arbeitsvertrags abgeschlossen, dabei muss der Arbeitsvertrag nicht alleinige Ursache des Mietvertragsabschlusses gewesen sein[4] und
- es handelt sich um eine Wohnung oder mindestens ein Zimmer, das an einen Beschäftigten vermietet wird.
Beschäftigter (= Dienstverpflichteter) und Mieter müssen zwingend ein und dieselbe Person sein. Sind beide Ehepartner/Lebensgefährten im Mietvertrag als Vertragspartner erwähnt, so kann es sich trotzdem um eine Werkmietwohnung handeln, auch wenn nur einer der beiden zum Vermieter in einem Arbeitsverhältnis steht. Arbeitgeber (= Dienstberechtigter) und Vermieter hingegen müssen nicht identisch sein, sodass z. B. arbeitgeberfremde Wohnungen als Werkmietwohnungen vermietet werden können. In der Regel hat der Arbeitgeber in diesen Fällen aufgrund eines Werkförderungsvertrags ein Wohnungsbelegungsrecht.
Regelmäßig werden der Mietvertrag sowie der Arbeitsvertrag zeitgleich vereinbart, dies unterstreicht, dass beide Verträge miteinander verknüpft sind. Ebenso, wenn der bevorstehende Abschluss des Arbeitsvertrags als Geschäftsgrundlage in den Mietvertrag eingeht.[5] Wenn allerdings zunächst nur ein Mietverhältnis besteht und später ein Arbeitsverhältnis vereinbart wird, kann das Arbeitsverhältnis nicht die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags sein, sodass hierdurch kein Werkmietwohnungsverhältnis entsteht. Dies würde eine nachträgliche Verkürzung der Vorschriften der §§ 573c Abs. 4, 574 Abs. 4 und 574a Abs. 3 BGB bedeuten.[6] Wurde erst ein Arbeitsverhältnis und dann ein Mietvertrag über normalen Wohnraum geschlossen und soll die Wohnung nun eine Werkmietwohnung werden, muss der ursprüngliche Mietvertrag aufgehoben und ein neuer Werkmietwohnungsvertrag geschlossen werden. Ein bloßer Hinweis des Vermieters oder eine Vereinbarung zwischen den Parteien soll nicht ausreichen.[7]
Für die Unterscheidung, ob eine Wohnung überlassen (Dienst- bzw. Werkdienstwohnung) oder vermietet (Werkmiet- bzw. Mietwohnung) wurde, kommt es nicht darauf an, ob dem Benutzer der Wohnung ein Merkblatt für die Benutzer von stadteigenen Dienstwohnungen ausgehändigt wurde, da dies keine vertragliche Regelung in Form einer Willenserklärung darstellt, sondern nur eine Wissenserklärung ist, aus der keine weiteren Rechte und Pflichten hergeleitet werden können.[8]
Zur Unterscheidung zwischen normaler und funktionsgebundener Werkmietwohnung siehe Punkt 3.9.2.3.
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