Dienstwohnung / 3.7 Tod des Mieters

Verstirbt der Beschäftigte, der zugleich Mieter einer Werkmietwohnung ist, so sind die §§ 563–564 BGB zu beachten.

3.7.1 Eintritt in das Mietverhältnis

Im Rahmen einer Sonderrechtsnachfolge tritt gemäß § 563 BGB der Ehegatte mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, sofern er mit ihm einen gemeinsamen Haushalt gebildet hat. Tritt ein Ehegatte nicht ein, so treten Kinder, die in einem gemeinsamen Haushalt mit dem Verstorbenen gelebt haben, in das Mietverhältnis ein. Zudem können auch andere in der Wohnung lebende Familienangehörige und Lebenspartner eintreten. Mit dem Eintreten in das Mietverhältnis werden diese Personen Mietvertragspartei. Wenn die kraft Gesetzes eintretenden Personen innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Ableben Kenntnis erlangt haben, erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen, dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Im Falle eines Eintritts kann der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund liegt. Der wichtige Grund entspricht dem des § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB. Ein wichtiger Grund dürfte u. a. gegeben sein, wenn der Vermieter die Wohnung für einen anderen Beschäftigten benötigt. Die Frist für die Kündigungserklärung des Vermieters beginnt nach der Kenntnis vom Tod des Mieters und des Eintritts in das Mietverhältnis. Da es eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist ist, gelten die §§ 573d Abs. 3 Satz 1, 575a Abs. 3 Satz 1 BGB, also die um 3 Werktage verkürzte 3-Monatsfrist.

3.7.2 Fortsetzung des Mietverhältnisses

§ 563a BGB enthält eine Sonderregelung, wenn mehrere Personen gemeinsam Mieter waren. Das Mietverhältnis wird mit den Mitmietern fortgesetzt, diese Regelung ist gegenüber dem Eintritt nach § 563 BGB vorrangig. Damit bleibt der/bleiben die Mitmieter Mietpartei. Diese haben gemäß § 563a Abs. 3 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Ein Kündigungsrecht des Vermieters ergibt sich nicht aus § 563a BGB. Da der Tod des Beschäftigten das Arbeitsverhältnis beendet hat, kann der Vermieter jedoch nach § 576 BGB kündigen.

3.7.3 Haftung für Verbindlichkeiten

Personen, die in das Mietverhältnis eintreten (§ 563 BGB) oder es fortsetzen (§ 563a BGB), haften gemäß § 563b BGB gemeinsam mit den Erben als Gesamtschuldner für alle bis zum Tod des Mieters aus dem Mietverhältnis entstandenen Verbindlichkeiten.

3.7.4 Fortsetzung mit Erben

Treten keine Personen in das Mietverhältnis ein oder setzen es fort, so wird es gemäß § 564 BGB von den Erben fortgeführt. Sowohl der Vermieter als auch die Erben sind berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigungsfrist beginnt nach der Kenntnis vom Tod des Mieters, dem Umstand, dass keine Person in das Mietverhältnis eintritt oder dies fortsetzt und für den Erben, dass dieser von der Erbenstellung Kenntnis hat bzw. für den Vermieter, von der Kenntnis der Person des/der Erben.^[1] Die Frist zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist ergibt sich aus § 573d Abs. 2 BGB. Für etwaige Mietschulden haften die Erben gem. §§ 1922, 1967 Satz 2 BGB.

[1] Palandt-Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., 2007, § 564 Rz. 8.