Dienstwohnung / 3.8.2 Kündigungsfristen

Die Kündigungsfristen eines Werkmietwohnungsverhältnisses können sich nach § 573c sowie § 576 Abs. 1 Nr. 1 oder 2 BGB bemessen. Gemäß § 576 BGB kann der Vermieter nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses abweichend von § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB mit verkürzten Fristen kündigen. Das Sonderkündigungsrecht des § 576 BGB gilt nur bei Werkmietwohnungen, die auf unbestimmte Zeit vermietet sind, also nicht bei befristeten Mietverhältnissen.^[1] Ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit liegt vor, wenn die Dauer der Mietzeit im Vertrag nicht genau bestimmt ist und aufgrund des Vertragsinhalts nicht hinreichend fest bestimmbar ist, so dass es einer Kündigung bedarf, um das Mietverhältnis zu beenden.^[2] § 576 BGB gilt zudem nur bei ordentlichen Kündigungen der Werkmietwohnung.

[1] Staudinger, Mietrecht 2, 2006, § 576 Rz. 27.

[2] Emmerich/Sonnenschein, Miete – Handkommentar, 9. Aufl. 2007, § 576b Rz. 10.

3.8.2.1 Kündigung vor Beendigung des Arbeitsverhältnisses

Erfolgt die Kündigung der Werkmietwohnung, ohne dass das Arbeitsverhältnis beendet ist, sind die allgemeinen Kündigungsfristen gemäß § 573c BGB einzuhalten; auf die Fristen des § 576 BGB darf der Vermieter sich nicht berufen. Dabei ist streitig, ob während des Bestehens eines Arbeitsverhältnisses das Recht zur ordentlichen Kündigung überhaupt besteht.^[1] Für eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit während eines bestehenden Arbeitsverhältnisses spricht, dass durch die verkürzten Kündigungsfristen der soziale Schutz des Mieters zugunsten des Vermieters, der zugleich Arbeitgeber ist, eingeschränkt werden sollte. Eine Erweiterung des Mieterschutzes, dass während des Bestands des Arbeitsverhältnisses keine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich ist, soll damit aber nicht verbunden sein. Ebenso ist streitig, ob eine zeitgleiche Kündigung des Arbeits- und Mietvertrags zulässig ist.

Eine auf § 576 BGB gestützte Kündigung, die vor Beendigung des Arbeitsverhältnisses zugeht, wirkt – wenn der Wille des Vermieters deutlich wird, das Mietverhältnis auf jeden Fall zu beenden – nach § 573c BGB zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Im Falle einer ordentlichen Kündigung während eines bestehenden Arbeitsverhältnisses muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 573 Abs. 1 BGB) nachweisen und in dem Kündigungsschreiben angeben (§ 573 Abs. 3 Satz 1 BGB). Im eigenen Interesse sollte der Vermieter auf die Sozialklausel hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Erforderlich ist zudem die vorherige Zustimmung des Betriebs- bzw. Personalrats gemäß § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG bzw. § 75 Abs. 2 Nr. 2 BPersVG.^[2]

Beim Vorliegen der besonderen Voraussetzungen käme auch eine außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses (§ 569 BGB) in Betracht.

[1] Vgl. bei Staudinger, Mietrecht 2, 2006, § 576 Rz. 18.

[2] OVG Münster, Beschluss v. 9.9.1999, 1 A.648/97.PVL.

3.8.2.2 Kündigung nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses

Nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses gibt § 576 BGB dem Vermieter das Recht zur ordentlichen Kündigung der Werkmietwohnung mit verkürzten Fristen. Der Umstand, dass der Vermieter den Arbeitsvertrag bereits gekündigt hat, reicht nicht aus.^[1] Erst nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses darf die Kündigungserklärung dem Mieter zugehen. Nicht ausreichend ist die tatsächliche Aufgabe der Arbeit durch den Beschäftigten, es kommt allein auf die rechtliche Beendigung des Arbeitsverhältnisses an.^[2] Der Zeitpunkt des Ausspruchs ist nicht entscheidend, d. h. die Kündigung kann z. B. am letzten Tag des bestehenden Arbeitsverhältnisses ausgesprochen werden, wenn der Zugang der Kündigungserklärung am nächsten Tag erfolgt. Geht die Kündigungserklärung unerwartet noch zum Zeitpunkt des Bestehens des Arbeitsverhältnisses zu, ist die Kündigungsfrist des § 573c BGB maßgebend, denn für eine Kündigung unter Ausnutzung der verkürzten Kündigungsfrist nach § 576 BGB muss diese zwingend nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses zugehen^[3], geht sie früher zu, gilt die längere Kündigungsfrist des § 573c BGB.

Diese Fristverkürzung gilt nicht für den Mieter, d. h. dessen Kündigungsfristen bemessen sich stets nach den allgemeinen Fristen des § 573c BGB.^[4]

Ist streitig, ob das Arbeitsverhältnis wirksam beendet worden ist, wird das Gericht den Rechtsstreit hinsichtlich der Wohnraumüberlassung nach § 148 ZPO aussetzen.

Wichtig

Wird das Werkmietwohnungsverhältnis nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses gekündigt, so hat der Vermieter ein Wahlrecht, ob die Kündigung nach den allgemeinen Fristen des Mietrechts (§ 573c BGB) erfolgt oder ob er sich auf die verkürzten Kündigungsfristen nach § 576 BGB beruft. Es empfiehlt sich, in der Kündigungserklärung anzugeben, ob die Kündigungsfrist sich nach § 573c, § 576 Abs. 1 Nr. 1 oder Nr. 2 BGB bemisst.

[1] Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., 2007, § 576 Rz. 1.

[2] Palandt-Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., 2007, § 576 Rz. 4.

[3] KreisG Cottbus, Urteil v. 19.4.1993, 40 C 652/92.

[4] Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., 2007, § 576 Rz. 1.

3.8.2.3 Unterscheidung normale und funktionsgebundene Werkmietwohnung

Kommt es nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses zu einer Kündigung des Werkmietwohnungsverhältnisses durch den...