Rz. 89
Als Einkünfte aus einem ehemaligen Rechtsverhältnis kommen insb. solche aus Kapitalvermögen und aus Vermietung und Verpachtung, aber auch sonstige Einkünfte i. S. v. § 22 EStG in Betracht. Nachträgliche Einkünfte gem. § 20 EStG entstehen z. B., wenn dem Anteilseigner nach Veräußerung seiner Anteile von der Kapitalgesellschaft noch Ausschüttungen zufließen, oder durch die verzögerte Zahlung von Zinsen aufgrund eines beendeten Darlehensverhältnisses. Erfasst wird auch die Veräußerung von Dividenden- oder Zinsforderungen (§ 20 Abs. 2 Nr. 2 EStG). Zu nachträglichen Einkünften gem. § 21 EStG kommt es, wenn nach Veräußerung des Grundstücks oder Beendigung des Mietverhältnisses noch Miet- oder Pachtzinsen gezahlt werden. Die Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen, auch als Bestandteil eines Grundstückskaufvertrags, hindert die Steuerpflicht der Einnahmen nicht (§ 21 Abs. 1 Nr. 4 EStG).
Rz. 90
Während der Einkunftserzielung entstandene Werbungskosten, die nachträglich abfließen, führen zu nachträglichen negativen Einkünften nach § 24 Nr. 2 EStG.[1] Der Abzug nachträglicher Werbungskosten setzt voraus, dass die Aufwendungen nahezu ausschließlich oder allein durch die bisherige Einkunftserzielung veranlasst sind. Diese Abgrenzung beschäftigt die Rspr. häufig, wenn bislang vermietete Objekte veräußert oder künftig selbst genutzt werden.
Rz. 91
Bei Erhaltungsmaßnahmen noch während der Vermietungszeit – d. h. bis zum Wegfall des Nutzungsrechts des Mieters – geht der BFH typisierend davon aus, dass sie der Einkünfteerzielung dienen (§ 21 EStG Rz. 144)[2], ihre spätere Bezahlung führt dann zu nachträglichen Werbungskosten.[3]
Rz. 92
Aufwendungen für eine nach längerer Vermietung leerstehende Wohnung sind solange als Werbungskosten abziehbar, wie der Stpfl. seine Einkünfteerzielungsabsicht nicht endgültig aufgegeben hat. Die innere Tatsache der fortdauernden Vermietungsabsicht muss anhand von Indizien aufgeklärt werden[4]; für den Entschluss zur Eigennutzung kann z. B. eine "Luxusrenovierung" sprechen.[5] Siehe § 21 EStG Rz. 20.
Rz. 93
Nachträgliche Werbungskosten bei Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können z. B. die Kosten eines Räumungsprozesses sein, der gegen Mieter geführt wird[6], sowie Abstandszahlungen an weichende Mieter.[7]
Rz. 94
Nach Beendigung der Vermietung führt die Herrichtung der bisher vermieteten Wohnung zur Selbstnutzung durch den Vermieter nebst Schönheitsreparaturen und üblichen Reparaturaufwendungen nicht zu Werbungskosten. Dies gilt auch, wenn die Aufwendungen überwiegend durch die Nutzung des Mieters verursacht wurden und dieser die Kosten hätte tragen müssen, der Vermieter diesen Anspruch aber nicht durchsetzen kann (s. a. § 21 EStG Rz. 144).[8]
Rz. 95
Aufwendungen zur Beseitigung eines größeren Schadens, der die mit dem gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache verbundene Abnutzung deutlich übersteigt oder mutwillig verursacht wurde, können dagegen trotz anschließender Selbstnutzung Werbungskosten sein.[9] Werbungskosten und damit nachträgliche Einkünfte sind darüber hinaus gegeben, wenn die Kosten der Herrichtung für die Selbstnutzung oder Schönheitsreparaturen wirtschaftlich vom Mieter getragen werden, z. B. durch Einbehalt der Kaution.
Rz. 96
Die vorstehenden Grundsätze dürften auch gelten, wenn ein Grundstück nach der Vermietung für den Verkauf hergerichtet und renoviert wird. Vorfälligkeitsentschädigungen, die der Vermieter an die Bank leisten muss, weil er dem Erwerber lastenfreies Eigentum zu verschaffen hat, sind nicht der vorangegangenen Vermietung zuzurechnen, sondern mindern als Veräußerungskosten den Veräußerungsgewinn, falls dieser steuerbar ist (§ 23 EStG; § 21 EStG Rz. 211). Die Vorfälligkeitsentschädigung mindert die Einkünfte aus VuV auch dann nicht, wenn mit dem Kredit Aufwendungen finanziert wurden, die während der Vermietungstätigkeit als sofort abziehbare Werbungskosten zu beurteilen waren.[10] Die Vorfälligkeitsentschädigung kann auch nicht als Werbungskosten im Zusammenhang mit den aus dem Veräußerungserlös finanzierten (neuen) Einkunftsquellen berücksichtigt werden.[11] Dasselbe gilt für Verluste aus der Kündigung einer im Zusammenhang mit der Finanzierung einer vermieteten Immobilie abgeschlossenen Kapitallebensversicherung, die sich aus der Auszahlung abzüglich der eingezahlten Beträge ergeben.[12]
Rz. 97
Zinsaufwendungen, die nach Beendigung des Rechtsverhältnisses entstehen, konnten nach früherer st. Rspr. des BFH nur abgezogen werden, wenn die zugrunde liegenden Verbindlichkeiten der Finanzierung sofort abzugsfähiger Werbungskosten gedient haben, also z. B. Erhaltungsaufwendungen für ein vermietetes Grundstück.[13] Wurden die Verbindlichkeiten dagegen zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie (§ 21 EStG) oder Ertrag bringenden Kapitalvermögens (§ 20 EStG) eingesetzt, so endete die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen nach früherer st. Rspr. mit der Beendigung der Einkunftserzielung. Dies galt auch dann, wenn die Schu...
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