Frotscher/Geurts, EStG § 21 Vermietung und Verpachtung / 5.7 Nachträgliche Werbungskosten

Rz. 222

Aufwendungen können auch noch nach Beendigung der Vermietungstätigkeit entstehen. Es sind nachträgliche Werbungskosten, wenn sie in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Vermietung stehen (§ 9 EStG Rz. 32ff.).

Rz. 223

Das ist der Fall bei den Aufwendungen für einen Räumungsprozess gegen einen Mieter und Abstandszahlungen an einen Mieter, die Rückzahlung von Miete nach Auszug des Mieters.^[1] Schuldzinsen, die nach Aufgabe der Vermietungstätigkeit zu leisten sind, weil der Stpfl. entsprechende Darlehen zur Finanzierung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie nach Aufgabe der Vermietungstätigkeit oder der Veräußerung der Immobilie nicht abgelöst hat, waren nach früherer st. Rspr. (vgl. aber Rz. 225a ff.) des BFH keine nachträglichen Werbungskosten, da sie nicht mehr mit der Vermietung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Der wirtschaftliche Zusammenhang der Schuldzinsen mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung besteht nur, solange das mit Kredit finanzierte Gebäude Vermietungszwecken gewidmet ist. Reicht der Veräußerungserlös zur Ablösung des Darlehens nicht aus, sind die Zinsen Gegenleistung für die Überlassung des Kapitals, das aufgrund eines nicht steuerbaren Verlusts in der Vermögenssphäre nicht mehr der Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dient.^[2]

Rz. 224

Etwas anderes galt für rückständige Zinsen, die auf die Zeit der Vermietung entfielen, jedoch erst nach Beendigung der Vermietungstätigkeit geleistet wurden^[3], oder wenn das Darlehen während der Vermietungszeit der Finanzierung von Aufwendungen gedient hat, die als Werbungskosten sofort abziehbar waren , wie Erhaltungsaufwendungen oder sonstige Hauskosten. Diese Aufwendungen betreffen allein die Erwerbssphäre, sodass der durch die tatsächliche Verwendung geschaffene wirtschaftliche Zusammenhang mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung auch nach der Veräußerung des Gebäudes bestehen bleibt.^[4]

Rz. 225 einstweilen frei

Rz. 225a

Der BFH hat die obigen Grundsätze (Rz. 223) mit der Entscheidung v. 20.6.2012^[5] aufgegeben. Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, die der Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Wohngrundstücks dienen, können auch nach einer gem. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG steuerbaren Veräußerung der Immobilie weiterhin als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können.

Schafft der Stpfl. mit dem Veräußerungserlös eine neue Einkunftsquelle – z. B. ein zur Vermietung bestimmtes Immobilienobjekt – an, besteht der Zusammenhang des Darlehens (ggf. anteilig in Höhe des verwendeten Erlöses) am neuen Objekt fort.^[6]

Rz. 225b

Mit der auf 10 Jahre erweiterten Erfassung von Wertsteigerungen bei der Veräußerung von im Privatvermögen gehaltenen Grundstücken nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG i. d. F. des StEntlG 1999/2000/2002 v. 24.3.1999^[7] (§ 23 EStG Rz. 8, Rz. 80 ff.) hat der Gesetzgeber eine Grundentscheidung dahingehend getroffen, dass zur Erzielung von Einkünften dienende Wohngrundstücke nicht mehr dem privaten, sondern dem steuerrechtlich erheblichen Vermögensbereich zuzuordnen sind und ein etwaiger Gewinn oder Verlust aus privaten Veräußerungsgeschäften der Besteuerung unterliegt. Hieraus folgt, dass die bisherige Auffassung, der Fortbestand eines den Verkaufserlös der veräußerten Einkunftsquelle übersteigenden (Rest-)Darlehens habe seine Ursache im privaten Vermögensbereich erlittenen, nicht steuerbaren Veräußerungsverlust, nicht mehr begründbar ist.

Ist die Immobilie aber vor dem 1.1.1999 veräußert worden, gelten diese neuen Gründe nicht, sodass die nachträglichen Schuldzinsen nicht als Werbungskosten abgezogen werden können.^[8]

Rz. 225c

Die erforderliche Fortentwicklung der Rspr. wird an der Regelung des § 23 Abs. 3 S. 4 EStG deutlich, wonach im Rahmen der Gewinnermittlung nach § 23 Abs. 3 S. 1 EStG die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines veräußerten Wirtschaftsguts sich um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen mindern, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte i. S. d. § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 4 bis 6 EStG abgezogen worden sind. Hierdurch wird das private Veräußerungsgeschäft mit der bisherigen steuerbaren und stpfl. Nutzung des Grundstücks verknüpft, sodass die Ermittlung eines Gewinns nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG einem Gewinn aus der Veräußerung eines Wirtschaftsguts des Betriebsvermögens gleichgestellt wird.

Rz. 225d

Es besteht somit ein ursprünglich gesetzter Veranlassungszusammenhang zwischen einem (Rest-)Darlehen, das der Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Mieteinkünften erworbenen Immobilienobjekts diente, und den früheren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich auch dann weiter fort, wenn der Stpfl. das Objekt veräußert und der Erlös aus der Veräußerung nicht ausreicht, das Darlehen zu tilgen. Der ursprüngliche Veranlassungszu...