§ 1 Die nichteheliche Lebensgemeinschaft / II. Die Wohnung bei der Trennung

Rz. 229

Häufiger Konfliktherd im Fall der Trennung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft ist die Frage nach der Weiternutzung der bislang gemeinsam genutzten Wohnung, zumal die zumeist auch noch kurzfristige Beschaffung einer Ersatzwohnung gerade in Ballungsgebieten mit großen Schwierigkeiten verbunden ist.

Rz. 230

Hier ist zwischen verschiedenen Fallvarianten zu unterscheiden, wobei Einigkeit darüber besteht, dass weder § 1361b BGB noch § 1568a BGB (analoge) Anwendung finden.^[196] Eine Wohnungszuweisung wie im Zuge der Trennung und nach der Scheidung der Eheleute kommt somit nicht in Betracht. Zu differenzieren ist aber zwischen dem Fall, dass

▪	die Wohnung von nur einem Partner angemietet ist,
▪	die Wohnung von beiden Partnern angemietet ist,
▪	die Wohnung im Alleineigentum eines Partners steht,
▪	die Wohnung im Miteigentum beider Partner steht.

Rz. 231

Schließlich ist noch an den Fall zu denken, dass die Trennung mit einer Androhung oder gar Ausübung von Gewalt verbunden war. Letztlich ist noch die Frage zu klären, wie mit der Wohnung zu verfahren ist, wenn die nichteheliche Lebensgemeinschaft durch den Tod eines der Partner beendet wird.

[196] OLG Hamm FamRZ 2005, 2085; Staudinger/Weinreich, [2010] vor § 1568a Rn 16.

1. Die Wohnung ist von nur einem der Partner angemietet

Rz. 232

Ist nur einer der Partner der nichtehelichen Lebensgemeinschaft Mieter der gemeinsam genutzten Wohnung, so hat der jeweils andere, der also in die Wohnung mit aufgenommen worden ist, diese auf Verlangen zu räumen. Denn er hat gegenüber dem mietenden Partner über die Beendigung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft hinaus kein eigenständiges Recht zum Besitz.^[197]

Rz. 233

Insbesondere wird durch die Aufnahme des Partners allein regelmäßig noch kein (Unter-) Mietverhältnis begründet. Deshalb sind die Bestimmungen zum Mieterschutz regelmäßig nicht anwendbar.^[198] Auch die Annahme eines Leihverhältnisses scheidet regelmäßig aus. Das gilt jedenfalls solange, wie nicht ausnahmsweise anzunehmen ist, dass die Partner die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung rechtlich bindend haben regeln wollen.

Rz. 234

Auch dann, wenn der nicht mietende Partner kein eigenständiges Recht zum Besitz hat, steht dem anderen kein Recht zur Selbsthilfe zu. Er kann den Partner also nicht einfach der Wohnung verweisen. Vielmehr ist der Mieter auf die Räumungsklage gegen den Partner angewiesen, wobei der Nichtmieter gegen den Räumungstitel gegebenenfalls Räumungsschutz im Sinne des § 721 ZPO geltend machen kann.

Rz. 235

Ist der Nichtmieter ausnahmsweise Untermieter, so ist das Mietverhältnis – sofern nicht ein Grund zur fristlosen Kündigung gegeben ist – fristgerecht durch den mietenden Partner zu kündigen.

Rz. 236

Praxistipp:

Ist nur einer der Partner Mieter der gemeinsam genutzten Wohnung, hat der andere, sofern er nicht Untermieter ist, kein eigenständiges Recht zum Besitz an der Wohnung.

Der Mieter bedarf aber für die Räumung der Räumungsklage; er hat kein Recht zur Selbsthilfe.

[197] Staudinger/Löhnig, [2007], Anh zu §§ 1297 ff. Rn 204; Hausmann/Hohloch, I Rn 158; a.A.: Palandt/Brudermüller, Einf vor § 1297 Rn 20.

[198] Hausmann/Hohloch, Kap. I Rn 158.

2. Die Wohnung ist von beiden Partnern angemietet

Rz. 237

Sind beide Partner gemeinsam Mieter der von ihnen genutzten Wohnung, müssen sie das zwischen ihnen und dem Vermieter bestehende Mietverhältnis auch gemeinsam beenden. Die Kündigung durch nur einen von ihnen, etwa mit dem Ziel, das Mietverhältnis mit dem anderen fortbestehen zu lassen, ist nicht möglich, solange nicht alle Beteiligten damit einverstanden sind. Weder der Vermieter noch der Mitmieter muss dulden, dass einer der Vertragspartner aus dem Vertragsverhältnis entlassen wird. Deshalb kann auch der Mitmieter ohne die Zustimmung des anderen Partners keinen Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter schließen.

Rz. 238

Lässt sich eine Einigung zwischen den Partnern nicht erzielen und beanspruchen beide die Wohnung für sich, so bleibt, weil § 1568a BGB keine Anwendung findet, nur die Möglichkeit der gemeinsamen Kündigung durch beide in der Hoffnung, dass der Vermieter bereit sein wird, ein neues Mietverhältnis mit einem der beiden Partner zu begründen.

Rz. 239

Weigert sich ein Partner, an der Kündigung des Mietverhältnisses mitzuwirken, so besteht gleichwohl eine Möglichkeit der Beendigung des Mietverhältnisses. Denn in diesem Fall finden die Vorschriften des Gesellschaftsrechts Anwendung, weil dem Mietverhältnis ein Gesellschaftsverhältnis zugrunde liegt.^[199] Dieses Rechtsverhältnis kann aber jederzeit auch ohne wichtigen Grund gekündigt oder seine Aufhebung verlangt werden. Gegebenenfalls kann also der Partner, der seine Mitwirkung an der Kündigung verweigert, verpflichtet werden, an ihr als der für die Beendigung des Gesellschaftsvertrages erforderlichen Maßnahme mitzuwirken.^[200]

Rz. 240

Diese Verpflichtung besteht auch für den Partner, der die Wohnung gern für sich behalten möchte. Auch er ist verpflichtet, die Kündigungserklärung auszusprechen und muss sodann versuchen, eine Einigung mit dem Vermieter zu erzielen.

Rz. 241

Folge der Anwendung der gesellschaftsrechtli...