§ 1 Entstehung und Grundlagen des Wohnungseigentums / II. Begründung, Beendigung und Übertragung von Sondernutzungsrechten

Rz. 111

Im Normalfall werden Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung begründet. Die Regelung bzw. die Begründung des Sondernutzungsrechtes gehört sachlich in die Gemeinschaftsordnung. In der Praxis findet sie sich aber trotzdem oft im sachenrechtlichen Teil der Teilungserklärung. Ein entsprechender Text ist zwingend. Zur Begründung eines Sondernutzungsrechtes genügt es nicht, wenn im Aufteilungsplan ein Raum oder eine Fläche mit der gleichen Ziffer wie das Sondereigentum gekennzeichnet ist, die Gemeinschaftsordnung diesen Raum bzw. diese Fläche aber nicht erwähnt.^[145] Für eine wirksame Zuweisung muss aber nicht gerade das Wort "Sondernutzungsrecht" verwendet werden.

Rz. 112

Formulierungsbeispiel

Die im Aufteilungsplan mit der Nummer 2 bezeichnete Gartenfläche wird dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 2 zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen.

Rz. 113

Die Bezugnahme auf eine zeichnerische Darstellung, also entweder auf Eintragungen im Aufteilungs- oder in einem speziellen Lageplan (Sondernutzungsplan)^[146] – ist nicht zwingend,^[147] aber üblich und dringend zu empfehlen, denn die Fläche, an der das Sondernutzungsrecht bestehen soll, muss eindeutig bestimmbar sein. Bei unzureichender Bestimmbarkeit entsteht kein Sondernutzungsrecht;^[148] allerdings kann dann ein Anspruch auf Anpassung der Gemeinschaftsordnung bestehen, auf den sich der potenzielle Rechtsinhaber berufen wird (→ § 2 Rdn 107). Die anderen Miteigentümer können im Fall eines im Grundbuch eingetragenen, aber unwirksamen Sondernutzungsrechts demgegenüber Grundbuchberichtigung verlangen oder die Amtslöschung der Eintragung (§ 53 Abs. 1 S. 2 GBO) anregen.^[149]

Rz. 114

Der Bauträger kann sich in der Teilungserklärung das Recht vorbehalten, Sondernutzungsrechte erst zu einem späteren Zeitpunkt zu begründen oder zuzuweisen, um sie bei Bedarf oder Möglichkeit zusammen mit einer Wohnung an Erwerber zu verkaufen.^[150]

Rz. 115

Beispiele (typische Klauseln in Teilungserklärungen):

a) Solange der teilende Eigentümer noch Eigentümer einer Wohnung ist, ist ihm das ausschließliche Nutzungsrecht an den Stellplätzen 5–12 zugewiesen. Er ist berechtigt, die Sondernutzungsrechte an den betreffenden Stellplätzen auf andere Wohnungseigentümer zu übertragen und dies zum Inhalt des Sondereigentums zu machen.

b) Solange der teilende Eigentümer noch Eigentümer einer Wohnung ist, hat er das Recht, einzelnen Wohnungseigentümern das ausschließliche Nutzungsrecht an den Stellplätzen 5–12 zuzuweisen und dies zum Inhalt des Sondereigentums zu machen.

c) Von der Nutzung und dem Gebrauch des gesamten Kellergeschosses sind alle Wohnungseigentümer ausgeschlossen, mit Ausnahme der teilenden Eigentümerin. Solange diese noch Eigentümerin einer Wohnung ist, ist sie berechtigt, einzelnen Wohnungseinheiten dort Sondernutzungsrechte zuzuweisen.

Rz. 116

Der sachen- und grundbuchrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz (→ § 1 Rdn 98) gilt auch hier. Den Anforderungen werden die Klauseln im vorstehenden Beispiel gerecht, sogar beim umfassenden Vorbehalt in Variante b).^[151] Unbestimmte Vorbehaltsklauseln sind dagegen unwirksam.

Rz. 117

Beispiel

Unbestimmt und deshalb unwirksam ist die Klausel: "Der teilende Eigentümer ist befugt, den im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen Teile der Gartenflächen als Terrassen zur Sondernutzung zuzuordnen."^[152]

Rz. 118

Eine zeitliche Begrenzung des Zuweisungsrechts ist nicht erforderlich; in der Variante c) des obigen Beispielsfalls (Ausschluss aller übrigen Eigentümer) erlischt es aber auch ohne Begrenzung mit der letzten Veräußerung einer Wohnung.^[153] Im Falle des Begründungsvorbehalts kann es bei entsprechender ausdrücklicher Regelung auch das Ausscheiden des Zuweisungsberechtigten aus der Gemeinschaft überdauern.^[154] Letztendlich geht es um die Frage, inwieweit sich der Bauträger überhaupt das Recht zur nachträglichen einseitigen Änderung der Teilungserklärung vorbehalten kann; sie wird unten noch ausführlich erörtert (→ § 2 Rdn 120 ff.). Der Vollzug der Zuweisung ist leider nicht transparent: Die Miteigentümer müssen von keiner Seite darüber informiert werden, ob, wann und wem der Bauträger ein Sondernutzungsrecht zuweist.^[155] Die Eintragung erfolgt nur auf dem Grundbuchblatt des berechtigten Wohnungseigentums,^[156] und nicht einmal das ist zwingend.^[157] Grundbuchkosten entstehen dafür erstaunlicherweise nicht.^[158] Der Zustimmung dinglicher Gläubiger bedarf die Zuweisung nicht.^[159] Wird die Eintragung vergessen, erfordert die spätere Nachholung die Zustimmung aller Miteigentümer (str.).^[160]

Rz. 119

Die nachträgliche Begründung eines Sondernutzungsrechts durch formlose Vereinbarung ist möglich, in der Praxis aber ohne Bedeutung, weil sie gem. § 10 Abs. 3 S. 1 WEG ohne Grundbucheintragung nicht gegen Rechtsnachfolger wirkt. Dauerhaft ist nur das verdinglichte Sondernutzungsrecht, das die Eintragung der entsprechenden Vereinbarung in das Grundbuch voraussetzt; das Verfahren wird unten (→ § 2 Rdn 85 ff.) dargestellt. Ausnahmsweise kann ein Sondernutzungsrecht sta...