§ 1 Entstehung und Grundlagen des Wohnungseigentums

A. Die Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft

I. Die Begründung von Wohnungseigentum

Rz. 1

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Sondereigentum kann nicht nur an Wohnräumen bestehen, sondern auch an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen, bspw. Büro- oder Gewerbeflächen. In diesen Fällen spricht das Gesetz von Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG). Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend (§ 1 Abs. 6 WEG). Bedeutung kommt der Differenzierung nur im Hinblick auf die jeweils zulässige Nutzung zu (→ § 3 Rdn 3).

Rz. 2

Gem. § 3 Abs. 1 WEG können mehrere Personen, die Eigentümer eines Grundstücks sind, Wohnungseigentum durch die "vertragliche Einräumung von Sondereigentum", also durch Teilungsvertrag, entstehen lassen. Der historische Gesetzgeber (1951) hielt die Entstehung durch Teilungsvertrag für den Regelfall. Der heutige Regelfall ist aber die Teilung des Grundstücks gem. § 8 WEG durch die Teilungserklärung des (Allein-)Eigentümers, bei dem es sich meistens um einen Bauträger handelt. Ob Wohnungseigentum durch Teilungsvertrag oder durch Teilungserklärung entsteht, macht im Ergebnis fast keinen Unterschied. Gem. § 8 Abs. 2 WEG gelten nämlich die Bestimmungen über Entstehung von Wohnungseigentum durch vertragliche Einräumung bei der Entstehung durch Teilung entsprechend.

Rz. 3

Die Entstehung von Wohnungseigentum beim Neubau vollzieht sich bei der Teilung durch den Alleineigentümer (im Folgenden "Bauträger" genannt) im Überblick wie folgt: Der Bauträger beauftragt einen Architekten mit der Fertigung von Bauplänen für die Wohnanlage, und zwar mindestens bis zur Stufe der sog. Genehmigungsplanung.^[1] Die Genehmigungsplanung beinhaltet Bauzeichnungen (Grundrisse aller Stockwerke sowie Schnitte und Ansichten des Gebäudes) im Maßstab von mindestens 1:100. Sie ist nicht nur die Grundlage für den Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung, sondern auch für den Aufteilungsplan i.S.v. § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG. Der Aufteilungsplan entsteht, indem in die Baupläne die Sondereigentumseinheiten eingezeichnet und jeweils mit einer eigenen Nummer versehen werden.^[2] Seine Aufgabe ist es, die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe des Sondereigentums und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen, nicht aber, die Rechte der Wohnungseigentümer (in Bezug auf Nutzung, Ausstattung usw.) zu erweitern oder zu beschränken. Ob der Aufteilungsplan darüber hinaus für die Bestimmung des baulichen "Sollzustands" der Anlage Bedeutung hat, ist fraglich (→ § 6 Rdn 44). Nutzungsvorschläge des planenden Architekten im Aufteilungsplan (z.B. "Laden" für ein Teileigentum oder "Schlafen" für ein Zimmer einer Wohnung) sind jedenfalls unverbindlich.^[3]

Rz. 4

Gem. § 3 Abs. 3 WEG müssen Sondereigentumseinheiten in sich abgeschlossen und Stellplätze und Freiflächen, soweit sie dem Sondereigentum zugewiesen sind, durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sein. Die Abgeschlossenheit einer Wohnung setzt voraus, dass sie baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgetrennt ist und einen eigenen abschließbaren Zugang hat; auch zum Sondereigentum gehörende "Nebenräume" (z.B. Kellerverschläge) müssen abschließbar sein.^[4] Ob die Voraussetzungen erfüllt sind, wird gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG auf Antrag hin vom Baurechtsamt geprüft und durch einen entsprechenden Stempel oder Vermerk auf dem Aufteilungsplan bescheinigt. Das Grundbuchamt (dem die Bescheinigung später zwecks Anlage der Wohnungsgrundbücher vorgelegt (→§ 1 Rdn 10) ist weder berechtigt noch verpflichtet, die Bescheinigung des Baurechtsamts zu überprüfen oder infrage zu stellen.^[5] Der für die Bescheinigung früher übliche Begriff der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist heute nicht mehr ganz zutreffend, weil eben nicht nur die Abgeschlossenheit von Räumen, sondern auch das Vorhandensein der für Stellplätze und Freiflächen erforderlichen Maßangaben bescheinigt wird. Soweit Sondereigentum an Tiefgaragenstellplätzen nach dem früherem Recht bereits wirksam entstanden ist (was keine Maßangaben im Aufteilungsplan, sondern gem. § 3 Abs. 2 S. 2 WEG a.F. "dauerhafte Markierungen" erforderte), bleibt es selbstverständlich dabei.

Rz. 5

Eine Grenzüberschreitung in Form des "überhängenden Überbaus" (wenn z.B. ein Balkon des WEG-Gebäudes in das Nachbargrundstück ragt) soll der Begründung von Wohnungseigentum nicht entgegenstehen.^[6] Auch Tiefgaragen (als baulicher Bestandteil einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder als eigene Teileigentümergemeinschaft) dürfen sich auf Nachbargrundstücke erstrecken, sofern der Überbau (real: "Unterbau") durch eine entsprechende Grunddienstbarkeit gesichert ist.^[7] Es soll sogar möglich sein, dass eine unter zwei Gebäuden befindliche Tiefgarage keinem der Gebäude als "Stammgrundstück" zugeordnet ist, sondern an der Grundstücksgrenze eine fiktive "Luftschranke" die Tiefgarage eigentumsrechtlich trennt.^[8]

Rz. 6

Unter Bezugnahme auf den Aufteilungsplan erklärt der Bauträger vor einem Notar die Teilu...