Rz. 51
In der Theorie und Praxis des Wohnungseigentumsrechts war das Sondernutzungsrecht bisher ein allgegenwärtiges, zentrales, äußerst flexibles und an Wichtigkeit kaum zu unterschätzendes Gestaltungselement. Es geht in der Regel – aber keineswegs ausschließlich – um ein exklusives Nutzungsrecht an nicht sondereigentumsfähigen Bestandteilen des Gebäudes und/oder – bisher – des Grundstücks. Eine ausdrückliche gesetzliche Regelung zu Gegenstand und Reichweite fehlt auch nach der WEG-Reform; § 5 Abs. 4 S. 2 WEG, in dem das Rechtsinstitut erwähnt ist, ist jedoch beibehalten worden. Im Wesentlichen stützte sich die Definition auf eine Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 Abs. 1 WEG a.F.[90] Der Begriff war irreführend, da es sich keineswegs nur um Nutzungen im Sinne des § 100 BGB handelt.
Rz. 52
WEG-Reform
Dass sich die Neuregelung zu Sondernutzungsrechten ausschweigt und diese – wie dies angeregt worden war – weder im Gesetz verankert noch wenigstens ausdrücklich für zulässig erklärt wurden,[91] heißt im Umkehrschluss ganz und gar nicht, dass für Sondernutzungsrechte die Totenglocken geläutet wurden.
Zum einen sind Sondernutzungsrechte nach wie vor in bestimmten Fallkonstellationen unabdingbar (man denke nur an Dachgeschoss- oder Fahrstuhlausbaurechte oder die Fälle der Quasi-Realteilung). Zum anderen lässt sich auch Monate nach Inkrafttreten des WEMoG beobachten, dass viele aufteilende Eigentümer nach dem Prinzip "bekannt und bewährt" an den ihnen vertrauten Sondernutzungsrechten für Freiflächen festhalten.
Sondernutzungsrechte mögen daher zwar künftig mittelfristig etwas von ihrer herausgehobenen Stellung einbüßen. Wer mit Teilungserklärungen befasst wird, muss sich jedoch auch in Zukunft mit Sondernutzungsrechten befassen und sollte sich daher mit den gängigen Gestaltungen vertraut machen (vgl. näher § 5 Rdn 1 ff.).
Sondernutzungsrechte bleiben daher ein wichtiges Gestaltungsmittel.
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