§ 1 Grundlagen und Einführung / 2. Gemeinschaftsordnung

Rz. 70

Eine reine sachenrechtliche Teilung ("Teilungserklärung") ist zulässig und wirksam (vgl. oben Rdn 3, Muster 1.1.).^[128] Die Kombination mit einer mehr oder minder ausführlichen Gemeinschaftsordnung ist allgemein üblich und sinnvoll, auch wenn es sich um eine Vorratsteilung handelt (siehe Rdn 4).

Das Gesetz überschreibt seinen 4. Abschnitt (§§ 10–29 WEG) nunmehr mit dem Titel "Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer". Nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer von allen Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. Nach § 5 Abs. 3, 4 WEG können "Vereinbarungen" sachenrechtliche Bedeutung haben. Insofern besteht das Regelungsmodell der "Gemeinschaftsordnung" aus einem mehrstufigen und wenig systematischen "Geflecht"^[129] von Normen, die alle Bereiche der §§ 1–29 WEG betreffen können. Randscharf abgrenzen lassen sich gemeinschaftsrechtliche Aspekte nur von der rein dinglichen Aufspaltung, und selbst diese enthält mit der Festlegung des Nutzungszwecks (Wohnungs-/Teileigentum) Vereinbarungselemente.^[130] Gleichwohl sollten Aufteilung und Gemeinschaftsordnung im Aufbau der Urkunde deutlich voneinander getrennt werden.

[128] Der allseits verwandte Begriff der "Teilungserklärung" ist etwas schief. Er findet eine Grundlage im Gesetz nur im Falle des § 8 WEG, bei § 3 WEG wäre von "Teilungsvertrag" zu sprechen.

[129] So Jennißen/Abramenko, § 10 WEG Rn 2.

[130] Zum Begriff vgl. ferner Bärmann/Suilmann, § 10 WEG Rn 83 ff. "Grundordnung der Gemeinschaft", mit zahlreichen Beispielen. Rechtsfolgen lassen sich daraus i.d.R. nicht ableiten.