§ 1 Grundlagen und Einführung / 4. Gemeinschaftliches Eigentum

a) Grundstück

Rz. 34

Zwingendes gemeinschaftliches Eigentum war bisher immer das Grundstück (§ 1 Abs. 5 Alt. 1. WEG a.F.), und zwar das Grundstück im Rechtsinn (§ 1 Abs. 4 WEG) einschließlich des Raumes über der Oberfläche und des Erdkörpers unter der Oberfläche (§ 905 S. 1 BGB).

Da bisher nur an "Räumen" Sondereigentum begründet werden konnte, war nach alter Rechtslage der Rest des Grundstücks unabdingbar gemeinschaftliches Eigentum. In Betracht kam insofern nur die Einräumung von ausschließlichen Nutzungsrechten (Sondernutzungsrecht, dazu vgl. unten Rdn 51 ff. und eingehend § 5 Rdn 1 ff.).

Rz. 35

WEG-Reform

Nach § 1 Abs. 5 WEG sind nunmehr gemeinschaftliches Eigentum das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum (oder im Eigentum eines Dritten) stehen: Sondereigentum kann nach der Neuregelung auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, § 3 Abs. 2 WEG ("Annex-Sondereigentum", siehe Rdn 11).

b) Zwingendes weiteres Gemeinschaftseigentum

Rz. 36

Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder dessen Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder – nach der WEG-Reform – von Teilen des Grundstücks befinden (§ 5 Abs. 2 WEG). Man spricht verkürzend von konstruktiven und konstitutiven Teilen.^[72] Es handelt sich hierbei um eine zwingende Vorschrift. Jeder Versuch, den Anwendungsbereich dieser Norm zu beschränken, begründet unweigerlich die Nichtigkeit der betreffenden Bestimmung, ggf. Gesamtnichtigkeit der Teilung. Die Eintragung der Erstaufteilung im Grundbuch führt unter keinem Aspekt zur Heilung; auch der Erwerb aufgrund öffentlichen Glaubens aufgrund einmal gebildeter Grundbücher ist ausgeschlossen. Das Grundbuch ist und bleibt unrichtig.

Rz. 37

WEG-Reform

Wird auf einer Freifläche im Annex-Sondereigentum zu einem späteren Zeitpunkt ein weiteres Gebäude errichtet, das mit dem Grundstück fest verbunden ist, ist das eigentumsrechtliche Schicksal der konstruktiven und konstitutiven Teile dieses neuen ­(Neben-)Gebäudes unklar:Nach einer Auffassung greift die Regelung des § 5 Abs. 2 WEG auch hier ein und es besteht daran Gemeinschaftseigentum. Da die anderen Miteigentümer dieses Gemeinschaftseigentum nicht erwerben wollten, handelt es sich um "aufgedrängtes" Gemeinschaftseigentum. Folgt man dieser Auffassung, sind ergänzende Regelungen zur Instandhaltung und Kostentragung hinsichtlich dieses aufgedrängten Gemeinschaftseigentums notwendig. Die Eigentumsverhältnisse sind nach dieser Auffassung also immer gleich, unabhängig davon, ob ein Gebäude auf einer Grundstücksfläche im Gemeinschaftseigentum oder einer Grundstücksfläche im Annex-Sondereigentum errichtet wird.^[73] Nach anderer Auffassung besteht hingegen an dem gesamten neuen Neben-Gebäude, einschließlich seiner konstruktiven und konstitutiven Bestandteile, ipso iure Sondereigentum.^[74] Diese Auffassung macht zwar Regelungen zur Instandhaltung und Kostentragung überflüssig, bricht aber noch weitergehend mit der Systematik des WEG, weil die – grundsätzlich zwingende, s.o. – Regelung des § 5 Abs. 2 WEG bei Gebäuden, die auf Annex-Sondereigentum errichtet werden, nicht gelten soll.

[72] Vgl. auch Hügel/Elzer, WEG § 5 Rn 21 ff.

[73] Vgl. Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 1 Rn 30.

[74] Vgl. Palandt/Wicke, BGB, § 3 WEG Rn 10; vgl. auch DNotI-Report 22/2020, S. 172.

c) Sonstiges Gemeinschaftseigentum

Rz. 38

Optionales Gemeinschaftseigentum kann nur an solchen Teilen, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes entstehen, die nicht zu den zwingenden konstruktiven und konstitutiven Teilen im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG gehören. Insofern können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, § 5 Abs. 3 WEG.

Rz. 39

Nach § 9a Abs. 3 WEG gelten für das Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Gemeinschaftsvermögen) die Regelungen zur Verwaltung und Benutzung in §§ 18, 19 Abs. 1 WEG und die Regelungen zu den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters in § 27 WEG entsprechend.