§ 1 Grundlagen und Einführung / 6. Miteigentumsanteil

Rz. 44

Das Beteiligungsverhältnis der Wohnungseigentümer an dem Grundstück ist zahlenmäßig nach Bruchteilen zu bemessen und einzutragen.^[79] Den Maßstab hierfür regelt das Gesetz nicht. Auch die WEG-Reform hat hieran nichts geändert. Üblich und oft zweckmäßig ist eine grobe Orientierung an dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen. Auch dafür gibt es aber nur begrenzte gesetzliche Maßstäbe, wie z.B. für Wohnraum die Wohnflächenberechnungsverordnung.^[80]

Praxistipp

Liefert der Aufteiler/Bauträger bzw. Architekt eine (Excel-)Tabelle zu den Miteigentumsanteilen, sollte diese vorsorglich darauf überprüft werden, dass tatsächlich 100 % der Miteigentumsanteile verteilt sind. Nicht selten finden sich hier – auch bei Tabellen mit Berechnungsfunktionen – Fehler.

Eine reine Flächenbetrachtung blendet den u.U. extrem variierenden Nutz- bzw. Verkehrswert bei den jeweiligen Einheiten aus (z.B. Souterrain einerseits, Luxuspenthouse andererseits). Mit dem Miteigentumsbruchteil können diverse Rechtsfolgen verknüpft sein, insbesondere bei der Verteilung von Nutzungen und Kosten.

Rz. 45

WEG-Reform

Da nunmehr Sondereigentum auch auf Freiflächen erstreckt werden kann, ist – wenn nicht weiter mit Sondernutzungsrechten gearbeitet wird – auf die Bemessung der Miteigentumsbruchteile besonderes Augenmerk zu legen.

Werden die Freiflächen bei der Festlegung der Miteigentumsanteile berücksichtigt, müssen ggf. an anderer Stelle Anpassungen vorgenommen werden, damit diese Berücksichtigung nicht z.B. beim Stimmrecht (sofern dieses sich nach Miteigentumsanteilen richtet) oder der Kostentragung zu groben Verzerrungen führt. Selbst die nur anteilige Berücksichtigung von Freiflächen, wie dies bisher teilweise bei Terrassen im Sondereigentum gehandhabt wurde, kann zu solchen Verzerrungen führen und dies auch dann, wenn innerhalb der Freiflächen nochmals Abstufungen bei der Berücksichtigung etwa von Terrassenflächen im Gegensatz zur "grünen Wiese" vorgenommen werden. Solche Regelungen bergen Streitpotenzial und sind daher besonders sorgfältig zu treffen.

Rz. 46

Nach § 16 Abs. 2 S. 1 WEG hat jeder Miteigentümer die Kosten der Gemeinschaft ­der Wohnungseigentümer – wie bisher – nach seinem Miteigentumsanteil zu tragen. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG sieht vor, dass die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine hiervon abweichende Verteilung beschließen können. Anders als bisher reicht für das Zustandekommen des Beschlusses nach § 16 Abs. 2 S. 2 i.V.m. § 25 Abs. 1 WEG stets die einfache Mehrheit aus. Für die Kosten und Nutzungen von baulichen Veränderungen gilt nach § 16 Abs. 3 WEG nunmehr die Sonderregelung des § 21 WEG.

[79] § 1 Abs. 2, 3 WEG Miteigentumsanteil, § 47 GBO.

[80] Sie gilt unmittelbar nur für den sozialen Wohnungsbau, sodass Abweichungen hiervon unproblematisch möglich sind, vgl. Anhang § 16 C.