§ 1 Grundlagen und Einführung / C. Überblick über einige für die notarielle Praxis relevante gesetzlichen Regelungen

I. Eigentumsbegriffe

1. Wohnungseigentum

Rz. 20

Wohnungseigentum ist

a)	das Sondereigentum an einer Wohnung
b)	in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG).

Rz. 21

Es handelt sich immer um eine Kombination von (mindestens) zwei Elementen. Einerseits Quasi-Alleineigentum in Anlehnung an § 903 BGB (vgl. § 13 Abs. 1 WEG) und andererseits Miteigentumsbruchteil am Gemeinschaftseigentum (vgl. auch § 10 Abs. 1 S. 1 WEG – subsidiäre Geltung der Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Gemeinschaft). Ihre Bestandteile sind untrennbar miteinander verbunden (§ 6 WEG). Es gibt kein Sondereigentum ohne Miteigentumsanteil und – grundsätzlich^[59] – keinen Miteigentumsanteil ohne Sondereigentum. Die Aufhebung der Gemeinschaft ist in § 11 WEG geregelt.

Rz. 22

Den Begriff "Wohnung" definiert das Gesetz nicht.^[60] Der Begriff ist autonom zivilrechtlich auszulegen. Vorschriften des öffentlichen Bauplanungs- und Bauordnungsrechtes spielen insofern keine Rolle.^[61] Maßgebend ist die Verkehrsauffassung.^[62]

Rz. 23

Wie auch bei Grundstücken^[63] kann zwischen Wohnung in "natürlicher", "rechtlicher" und "vermessungstechnischer" Hinsicht unterschieden werden. Werden benachbarte, bisher getrennt im Grundbuch erfasste Wohneinheiten baulich zu einer einzigen Funktionseinheit zusammengefasst – was ohne Grundbuchänderung geschehen kann (näher § 7 Rdn 4) – handelt es sich fortan um eine Wohnung im natürlichen Sinne, aber um zwei im rechtlichen Sinne. Wohnungseigentum im rechtlichen Sinne ist das unter einer laufenden Nummer im Bestandsverzeichnis gebuchte Wohnungseigentum, und dies kann im Einzelfall aus einer Vielzahl von Wohnungen im natürlichen Sinne, sogar aus ganzen Wohnblöcken bestehen (vgl. § 2 Rdn 45).

Rz. 24

WEG-Reform:

Die Neuregelung des § 3 Abs. 2 WEG rückt noch weiter von dem Verständnis der Wohnung im "natürlichen" Sinn ab: Hiernach kann das Wohnungseigentum nunmehr auch auf Teile des Grundstücks, z.B. Garten- oder Terrassenflächen, erstreckt werden, es sein denn, die Wohnung bleibt dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache. Die erfassten Teile des Grundstücks müssen durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sein (§ 3 Abs. 3 Alt. 2 WEG).

Nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 WEG werden in den Aufteilungsplänen entsprechend nunmehr auch die Aufteilung des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum stehenden Teile des Grundstücks erfasst.

Die baubehördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 WEG soll im Bereich des Wohnungseigentumsrechtes die katasteramtliche Erfassung von Grundstücken substituieren, und auch hier sind Abweichungen von den beiden anderen Rechtsbegriffen möglich. Nach der WEG-Reform muss die Baubehörde nunmehr im Falle der Begründung von Sondereigentum an oberirdischen Stellplätzen oder Erstreckung von Sondereigentum auf Freiflächen auch bescheinigen, dass diese durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 WEG).

[59] Zum regelwidrigen und alsbald zu beseitigenden "isolierten Miteigentumsanteil" siehe Langhein, FS Zimmermann (2010), S. 203 ff. m.w.N.

[60] Erste Anhaltspunkte ergaben sich bisher aus der nicht mit Rechtsnormqualität versehenen und rein verwaltungsintern maßgebenden "Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes". Vgl. Anhang § 17 A., nachfolgend "AVA"; die Neufassung datiert vom 6.7.2021, vgl. Anhang § 16 A. Nach Ziffer 4 der AVA a.F. war eine Wohnung "die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushaltes ermöglichen; dazu gehören stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit sowie die Wasserversorgung, Ausguss und WC".

[61] Vgl. Gemeinsamer Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes, NJW 1992, 3290.

[62] Im Folgenden wird daher vereinfachend überwiegend von Wohnungseigentum gesprochen. Soweit nicht besonders hervorgehoben, ist damit auch Teileigentum gemeint, da es vom Gesetz grundsätzlich gleich behandelt wird, vgl. §§ 1 Abs. 6; 7 Abs. 5 WEG.

[63] Vgl. auch Palandt/Herrler, vor § 873 BGB Rn 1.

2. Teileigentum

Rz. 25

Teileigentum ist

a)	das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes,
b)	in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG).

Rz. 26

WEG-Reform

Nach § 3 Abs. 1 S. 2 WEG gelten sämtliche Stellplätze als Räume (siehe Rdn 2 und Rdn 9). Zudem kann nach § 3 Abs. 2 WEG Teileigentum nunmehr auch auf Teile des Grundstücks erstreckt werden, es sein denn, die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache (siehe Rdn 11).

Rz. 27

Für das Teileigentum gelten die Vorschriften des Wohnungseigentums weitgehend entsprechend (§ 1 Abs. 6 WEG, § 7 Abs. 5 WEG). Während aber bei Wohnungseigentum nach der Verkehrsauffassung zumindest eine Wohnung im "natürlichen Sinne" vorhanden sein muss, kann sich das Teileigentum auf beliebige Räume ohne inneren Funktionszusammenhang beziehen, sofern der bzw. die jeweiligen Räume...