§ 1 Grundlagen und Einführung / II. Basisinformation

1. Grundbuch

Rz. 112

Es ist sinnvoll, sich vor der Konzeption einer Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung mit dem aktuellen Grundbuchstand zu befassen. Selbstverständlich können Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung beurkundet werden, bevor der Beteiligte im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Als erstes ist aber zu klären, ob es sich um ein Grundstück im Rechtssinn handelt (§ 1 Abs. 4 WEG). Bestehen (noch) mehrere Grundstücke, ist vor der Teilung eine Vereinigung bzw. Bestandteilszuschreibung (§ 890 BGB) erforderlich. Bei unterschiedlichen Belastungen ist ggf. eine Rangbereinigung durchzuführen.^[191] Bestehen Belastungen in Abt. II des Grundbuchs (insbesondere Wohn- und Nießbrauchsrechte), ist deren Schicksal zu klären. Bei unterschiedlichen Lasten in Abt. III ist die Pfandverteilung zu thematisieren. Falls Überbauduldungspflichten bestehen, sollte bereits die Aufteilungsurkunde einen entsprechenden Hinweis enthalten. Überbaurechte auf Nachbargrundstücke sollten zweckmäßigerweise mit einer Grunddienstbarkeit unterlegt werden.^[192]

[191] §§ 5 Abs. 1 S. 2, 6 Abs. 2 GBO.

[192] Vgl. zum überhängenden Überbau KG MittBayNot 2016, 31 und dazu Naumann, notar 2016, 117, 119.

2. Bestandsbauten/Pläne

Rz. 113

Als endgültige oder "vorläufige" Aufteilungspläne werden dem Notar oft alte Baugenehmigungspläne in Kopie präsentiert. Sie entsprechen keineswegs immer dem aktuellen Bautenstand. Auch die Baubehörde prüft diese i.d.R. nur stichprobenartig. Ursprüngliche Nutzungsangaben ("Archiv", "Speicher") sind längst überholt, Maßangaben aus heutiger Sicht unzutreffend. Eine Überprüfung der mietrechtlichen Situation (Was ist vermietet? Größen? Kostenverteilung? Vermietete Nebenräume? usw.) findet selten statt.

Praxistipp

Vor Aufteilung eines Bestandsbaus sollte der aufteilende Eigentümer angehalten werden, die zugrunde zu legenden Pläne auf ihren Ist-Zustand zu überprüfen. Im Übrigen: Kein Entwurf ohne Lageplan und möglichst verlässliche Grundrisse.

3. Öffentliches Recht (insbes. Neubau)

Rz. 114

Bauplanungs- und Bauordnungsrecht könnten insbesondere bei Neubauten und bei der Nutzungsänderung von Bestandsbauten der Bildung von Wohnungs- und/oder Teileigentum entgegenstehen. Es ist nicht Aufgabe des Notars, dies zu klären. Sinnvoll ist aber in jedem Fall eine grobe Orientierung nebst entsprechendem Hinweis an die Klienten. Die beste Gemeinschaftsordnung für einen Neubau ist nicht vollzugsfähig, wenn keine Baugenehmigung erteilt wird. Öffentlich-rechtliche Aufteilungsbeschränkungen ergeben sich aus § 22 sowie § 172 BauGB. Es sollte vorab geklärt werden, ob das Grundstück im Gebiet einer Sozialen Erhaltungsverordnung liegt; falls ja, ist die entsprechende Verpflichtungserklärung mit vorzubereiten. Falls der Erlass einer Sozialen Erhaltungsverordnung unmittelbar bevorsteht, ist ggf. Eile geboten. Auch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften können die Aufteilung wirtschaftlich blockieren (notwendige Schaffung von Stellplätzen, Feuerwehrzufahrten, Kinderspielflächen u.v.m.) (eingehend vgl. § 13 Rdn 1 ff.). Bei der Aufteilung von Bestandsimmobilien ist angesichts des nunmehr erlassenen Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz)^[193] zu prüfen, ob das Grundstück in einem von der umsetzenden Rechtsverordnung erfassten Gebiet liegt. Ggf. ist hier auch Eile geboten.

[193] Das Baulandmobilisierungsgesetz wurde am 22. Juni im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. I, S. 1802) und trat am 23. Juni 2021 in Kraft. Eine Kurzzusammenfassung der inhaltlichen Änderungen ist abrufbar unter https://www.dnoti.de/informationen/aktuelles/details/ueberarbeiteter-entwurf-des-baulandmobilisierungsgesetzes/.