I. Basis des Notars
Rz. 1
Der Notar wird eingeschaltet, wenn ein Beteiligter die Vorbereitung, Beurkundung und Abwicklung eines Immobilienkaufvertrags will. Die Vorbereitung und insbesondere das Kaufvertragsbeurkundungsverfahren gehören zum wesentlichen Kern der notariellen Aufgaben. Dasselbe gilt für die Abwicklung (den Vollzug) des Kaufvertrags mit den vielen Betreuungsleistungen, die der Notar hierzu erbringt. Grundstückskaufverträge sind eine Basis des Notars.
II. Beurkundungsbedürfnis, Neutralität des Notars, Präzision
Rz. 2
Ein Kaufvertrag über den Erwerb eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts (Erbbaurecht, Wohnungseigentum, Teileigentum) ist für jede Vertragspartei ein Rechtsgeschäft von besonderer wirtschaftlicher Bedeutung. Sowohl die Immobilie als auch der Kaufpreis dafür sind Hauptleistungen mit einem hohen Wert, die ausgetauscht werden.
Rz. 3
Käufer benötigen häufig eine Finanzierung des wesentlichen Kaufpreisteils, um die hohe Kaufpreisschuld begleichen zu können. Für diese Finanzierung soll dann der Verkäufer mitwirken, in dem er seine Immobilie für diese Belastung mit einem Grundpfandrecht für die Gläubigerin des Käufers zur Verfügung stellt. Eine persönliche Schuld soll der Verkäufer dabei nicht übernehmen, sodass eingeschränkte Sicherungsabreden erforderlich sind.
Rz. 4
Soweit noch Kredite des Verkäufers bedient werden und auf der vertragsgegenständlichen Immobilie durch Grundpfandrechte gesichert sind, ist es oft nötig, die zugrundeliegenden Darlehen abzulösen oder umzuschulden, sodass die benötigten Löschungspapiere verwendet werden dürfen. Hier wird der Notar treuhänderisch tätig. Anlässlich der Ablösung kann zudem eine Vorfälligkeitsentschädigung von der Gläubigerin verlangt werden, die dann zu berücksichtigen ist.
Rz. 5
Der Notar klärt ab, ob es sich beim Kaufvertrag um einen Verbrauchervertrag handelt, also ob auf der einen Seite der Vereinbarung ein Verbraucher (§ 13 BGB) beteiligt ist, der auf der anderen Seite auf einen Unternehmer (§ 14 Abs. 1 BGB) trifft. Möglicherweise muss vor einer Beurkundung zwei Wochen abgewartet werden (§ 17a Abs. 2 BeurkG). Darüber hinaus können dann Regelungen des Vertrags einer AGB-Kontrolle unterliegen, sodass sich diese Regelungen als unwirksam erweisen könnten, z.B. ein freies Rücktrittsrecht für den Unternehmer gegenüber dem Verbraucher.
Rz. 6
Auch besonders schwierige Rechtsfragen können aufgeworfen werden, etwa der Wunsch einer vorzeitigen Übergabe, die ein gefährliches Unterfangen für den Verkäufer wäre, sodass der Notar vor den Gefahren warnen wird, z.B. dass große Beschädigungen am Gebäude entstehen könnten, bevor der Kaufpreis bezahlt ist.
Rz. 7
Bereits vorvertraglich gilt es für den Verkäufer, auf Besonderheiten hinzuweisen, etwa auf vorhandene gravierende Mängel wie Hausschwamm. Ein Verschweigen eines solchen Mangels kann zur Unwirksamkeit des vereinbarten Haftungsausschlusses führen.
Rz. 8
Der Käufer aber ebenso der Verkäufer benötigen einen Schutz vor übereilten Handlungen. Durch einen formfreien Vertrag kann dieser Schutz kaum erreicht werden.
Das Gesetz schreibt deshalb die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags vor, § 311b BGB. Das Beurkundungsverfahren bietet den Beteiligten einen Schutz, den der sachkundige und neutral agierende Notar durch sein Wirken erbringt. Er weist z.B. auf mögliche Anfälle von Steuern hin (Grunderwerbsteuer, Spekulationssteuer ggf. Schenkungsteuer), allerdings ohne steuerrechtlich zu beraten, sodass sich die Beteiligten noch rechtzeitig bei einem Steuerberater aufklären lassen können.
Rz. 9
Wichtige Aufgaben des Notars im Rahmen des Beurkundungsverfahrens sind die Identifizierung der Vertragsparteien, Hinweise auf das seit dem 1.4.2023 bestehende Barzahlungsverbot, § 16a GwG, dass der Notar überwacht, bevor er die Eigentumsumschreibung veranlassen darf. Die Antragsberechtigung gegenüber dem Grundbuchamt hat nur der Vollzugsnotar.
Rz. 10
Im Rahmen des Beurkundungsverfahrens hat der Notar gesetzliche Anzeigepflichten gegenüber Finanzämtern und Gutachterausschüssen zu erfüllen; zudem sind für die Abwicklung oft verschiedene behördliche Genehmigungen und/oder gesetzliche Vorkaufsrechte zu bedenken.
Rz. 11
Kompliziert kann die Gestaltung des Beurkundungsverfahrens sein, wenn ein Verkäufer eine hoch belastete Immobilie mit Beschlagnahme veräußern soll und eine Insolvenz droht (zur Insolvenz siehe § 14).
Rz. 12
Um die Käufer und Verkäufer von Immobilien vor Schäden zu bewahren, die aus übereilt getroffenen Entscheidungen herrühren können, sieht § 311b BGB zweckmäßig vor, dass Verpflichtungen zum Erwerb oder zur Veräußerung von Grundeigentum oder grundstücksähnlichen Rechten der notariellen Beurkundung bedürfen. Das notarielle Beurkundungsverfahren kommt den Parteien zugute. Käufer wie Verkäufer können von den Hinweisen des Notars zur Bedeutung der Transaktion und den Warnungen bei erkennbar riskanten Erklärungen der Beteiligten profitieren. Der Notar zeigt die Alternativen einer sichereren Umsetzung auf. Er erfragt und erforscht den Willen der Beteiligten und erklärt die verschiedenen Sachverhalte...