§ 1 Grundstückskaufvertrag und seine Vorbereitung / C. Haupt- und Nebenleistungspflichten

I. Hauptleistungspflichten

Rz. 61

Die Hauptleistungspflichten sind die vertraglichen Verpflichtungen, die der Grund dafür sind, dass die Vertragsparteien den Kaufvertrag abschließen.

Die Hauptleistungspflichten betreffen die nach dem Willen von Käufer und Verkäufer wesentlichen Vertragsleistungen.

Wesentliche Vertragsleistungen können sein:

▪	Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) oder auch
▪	Verhaltenspflichten (§ 241 Abs. 2 BGB).

Hauptleistungspflichten sind damit insbesondere die

▪	Verkäuferverpflichtung, dem Käufer das Grundstück zu übereignen, frei von Sach- und Rechtsmängeln (§ 433 Abs. 1 BGB),
▪	Kaufpreiszahlungspflicht des Käufers (§ 433 Abs. 2 BGB).

Rz. 62

Die Hauptleistungspflichten stehen naturgemäß in einem Austauschverhältnis. So wird der Verkäufer seine Hauptleistungspflicht zur Übereignung der Immobilie in der Erwartung vereinbaren, dass er vom Käufer dafür die entsprechende Gegenleistung erhält. Umgekehrt erwartet der Käufer für die Zahlung seines Kaufpreises auch den Erhalt der Ware (Immobilie).

II. Nebenleistungspflichten

Rz. 63

Pflichten, die der Vorbereitung, Abwicklung oder Absicherung einer Hauptleistungspflicht dienen, sind Nebenleistungspflichten.

Zu den Nebenleistungspflichten gehören:

▪	die Pflicht des Verkäufers zur Besitzübergabe des Grundstücks,
▪	die Pflicht des Käufers zur Abnahme des Grundstücks,
▪	Aufklärungspflichten und Auskunftspflichten sowie Rücksichtnahme- und Verhaltenspflichten der Vertragsparteien, wodurch die jeweils andere Partei geschützt wird.

Rz. 64

Ist ein Verkäufer verpflichtet, sein Grundstück dem Käufer frei von Miet- und Pachtverhältnissen zu übereignen, darf er keine Handlungen mehr vornehmen, die seiner Verpflichtung zuwiderlaufen. Der Verkäufer muss sich so verhalten, dass seine übernommene Pflicht auch erfüllt werden kann.

Rz. 65

Beispiel

Der Verkäufer hat sich im Kaufvertrag verpflichtet, seine Immobilie innerhalb von zwei Monaten dem Käufer zu liefern, frei von Miet- und Pachtverhältnissen sowie sonstigen Nutzungsverhältnissen Dritter.

Aufgrund dieser bestehenden Verpflichtung darf der Verkäufer seine Immobilie nicht mehr unbefristet neu vermieten. Er darf auch keinen Mietvertrag mehr mit einem Dritten abschließen, der eine Laufzeit von mehr als zwei Monaten hat. Würde er dennoch derartige Mietverhältnisse begründen, würde er seine bestehende Pflicht gegenüber dem Käufer derart negativ und absehbar so beeinträchtigen, dass die rechtzeitige freie Lieferung des Vertragsgegenstandes trotz der entgegenstehenden Vereinbarung nicht gelingen kann. Der Verkäufer würde sich gegenüber dem Käufer schadenersatzpflichtig machen, wenn die lastenfreie Lieferung durch sein nachträglich unangemessenes Handeln nicht mehr gelingt.

Rz. 66

Hängt die Fälligkeit des Kaufpreises davon ab, dass sämtliche Löschungsbewilligungen zur Lastenfreistellung dem Notar vorliegen müssen, und enthält der Kaufvertrag die Verpflichtung des Verkäufers, dem Käufer die Immobilie lastenfrei zu liefern, so kann ein nicht rechtzeitiges Beibringen der Löschungsunterlagen Probleme verursachen. Ist der Verkäufer mit der Lieferung der Löschungsunterlagen in Verzug, so stellt sich die Frage, ob der Käufer nach angemessen gesetzter Frist vom Kaufvertrag zurücktreten kann. Überraschend war eine gerichtliche Entscheidung hierzu.^[29] Ein Privatgläubiger verhielt sich nicht so, wie ein Gläubiger sich beim Verkauf einer Immobilie zu verhalten hat. Der Privatgläubiger blockierte die Lieferung seiner Löschungsunterlagen. Das OLG Düsseldorf beschränkte die Pflicht des Verkäufers darauf, sich um die Lastenfreistellung zu bemühen und sich entsprechend zu verhalten. Die Entscheidung bringt zum Ausdruck, dass dann, wenn das Bemühen nicht zum Erfolg führt, ein Rücktritt des Käufers ausscheidet.

Die Entscheidung ist beachtlich, aber erscheint unrichtig. Wenn der Verkäufer die Lastenfreistellung schuldet, muss er sie im Ergebnis auch herbeiführen.^[30] Der Verkäufer muss nach hier vertretener Auffassung den Gläubiger zur Abgabe der Löschungsbewilligung verklagen und kann ggf. im Anschluss Schadenersatz geltend machen. Ist bei der Vorbereitung des Kaufvertrags absehbar, dass ein privater Gläubiger sich streiten will oder sich ggf. irrational verhalten wird, kann es für den Käufer sinnvoll sein, wenn in die Kaufvertragsurkunde eine ausdrückliche Verpflichtung des Verkäufers aufgenommen wird, bis wann die Löschungsunterlagen vorliegen müssen. Die Möglichkeiten eines Rücktrittsrechts für den Käufer nach angemessener Fristsetzung kann ausdrücklich vertraglich vereinbart werden. Damit lassen sich ungewollte rechtliche Folgen der Rechtsprechung in den Griff bekommen.

[29] OLG Düsseldorf, Urt. v. 5.7.2016 – I-21 U 126/15, DNotZ 2017, 600 Rn 31–44; Böttcher, RNotZ 2016, 519, 520; Pflieger, MittBayNot 2017, 485, 486.

[30] Vgl. Kesseler, DNotZ 2017, 606, 607 f.; BGH, Urt. v. 12.10.2001 – V ZR 220/00, NJW 2002, 976.