§ 1 Grundstückskaufvertrag und seine Vorbereitung / E. Auflassungsvormerkung/Eigentumsübertragungsvormerkung

I. Definition der Vormerkung

Rz. 77

Der Begriff der Auflassungsvormerkungsbewilligung (Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Auflassung) kann verwendet werden, wenn die Auflassung zum Zeitpunkt der Bewilligung der Vormerkung noch nicht erklärt wurde. Um eine Eigentumsübertragungsvormerkung (Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums) handelt es sich, wenn die Auflassung zum Zeitpunkt der Bewilligung der Vormerkung bereits beurkundet ist.^[48]

[48] Ziba-Ali, Urkundenabwicklung von A-Z, S. 224.

II. Schutzwirkung der Vormerkung

Rz. 78

Die Vormerkung zur Sicherung der Auflassung bzw. zur Verschaffung des Eigentumsübertragungsanspruchs schützt den schuldrechtlichen Anspruch auf dingliche Rechtsänderung, indem sie ihn gefährdende Verfügungen über das betroffene Recht dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam sein lässt, § 883 Abs. 2 BGB. Die Vormerkung wahrt zudem den Rang des geschuldeten Rechts, § 883 Abs. 3 BGB.

Rz. 79

Wird über das Vermögen des Verkäufers das Insolvenzverfahren eröffnet, sichert die eingetragene Vormerkung (Auflassungsvormerkung/Eigentumsübertragungsvormerkung) den Käufer, § 883 BGB (zur Insolvenz siehe § 14 Rdn 1 ff.). Ist die rechtsgeschäftlich bewilligte Vormerkung noch nicht eingetragen, jedoch dadurch bindend geworden, dass der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt auch durch den Käufer mit gestellt worden ist, wird die Vormerkung verbindlich. Die Vormerkung wird dann nicht dadurch unwirksam, dass nach ihrer Beantragung über das Vermögen des Verkäufers die Insolvenz eröffnet worden ist, § 878 BGB.

III. Zeitpunkt der Antragstellung/Vorlagensperre/Antragsverzicht/Vorratslöschung

Rz. 80

Regelt der Grundstückskaufvertrag die Bewilligung der Auflassungs- bzw. Eigentumsübertragungsvormerkung mit einer schützenden Bestimmung zur Vorlage, damit eine Vorleistung vermieden wird, muss diese Schutzbestimmung beachtet werden. Die Vorlagensperre und Anweisung an den Notar, die Eintragungsbewilligung der Vormerkung erst nach Eintritt einer künftigen Bedingung, bspw. Zahlung eines Kaufpreisteils, dem Grundbuchamt vorzulegen, muss der Notar in seiner Kontrolle behalten. Sobald die Bedingung eingetreten ist, hat er die Bewilligung dem Grundbuchamt unverzüglich vorzulegen. Soweit keine Vorlagensperre geregelt ist, muss der Notar den Antrag auf Eintragung der Vormerkung nach Beurkundung sofort – unverzüglich – stellen. Anträge auf Eintragungen von Vormerkungen sind stets eilig, weil sich die beabsichtigte Schutzwirkung der Vormerkung für den Käufer, aber auch für den Verkäufer, frühestens nach erfolgter Antragstellung beim Grundbuchamt entfalten kann.

Rz. 81

Ist eine Vorlagensperre zur Auflassung geregelt, dürfen weder der Käufer noch der Verkäufer beglaubigte Ablichtungen oder Ausfertigungen des Kaufvertrags erhalten, in denen die erklärte Auflassung enthalten ist. Erst nachdem die Bedingung zur Aushändigung und Vorlage beim Grundbuchamt vorliegt, also regelmäßig nach geleisteter Zahlung des Kaufpreises an den Käufer (oder nach vertragsgemäßer Zahlung des Kaufpreises zur Verwahrung auf ein Notaranderkonto), darf der Notar Ausfertigungen und beglaubigte Ablichtungen des Kaufvertrags mit der Auflassung herausgeben und dem Grundbuchamt ein Exemplar mit der Auflassungserklärung vorlegen. Die Vertragsparteien erhalten bis dahin nur einfache Abschriften. Gegebenenfalls können sie auf Wunsch zuvor auch auszugsweise Ausfertigungen oder auszugsweise beglaubigte Ablichtungen – jeweils ohne die Auflassung – erhalten. Fordert ein Mandant vom Notar nachträglich eine beglaubigte Ablichtung des Kaufvertrags, muss immer geprüft werden, ob eine Sperre der Auflassung noch notwendig ist.

Rz. 82

Selten arbeiten Notare mit einer Vorratslöschungsbewilligung. Der Käufer erteilt im Kaufvertrag bereits seine Löschungsbewilligung der Vormerkung und weist den Notar bei der Beurkundung an, von dieser Löschungsbewilligung nur Gebrauch zu machen, wenn der Käufer die vollständige Erfüllung seiner Leistungspflicht nicht binnen einer gesetzten Frist nachgewiesen haben sollte, nachdem der Verkäufer dem Notar den Rücktritt vom Vertrag angezeigt hat. Hierzu ist gerichtlich entschieden worden,^[49] dass

▪	die Eintragungsbewilligung wirksam wird und nicht widerruflich ist, wenn der begünstigte Verkäufer oder ein begünstigter Dritter einen Anspruch auf eine Ausfertigung der Urkunde mit der Vorratslöschungsbewilligungserklärung hat,
▪	der Notar nicht verpflichtet ist, die Wirksamkeit eines Rücktritts vom Grundstückskaufvertrag im Einzelnen zu prüfen, wenn im notariellen Kaufvertrag vorab die Voraussetzungen für den Löschungsantrag des Notars im Einzelnen bereits näher festgelegt sind,
▪	das Bestehen oder Nichtbestehen sekundärer Schadenersatzansprüche seitens des Käufers sowie die Frage eines etwaigen Zurückbehaltungsanspruchs gegenüber dem Verkäufer rechtlich nur in einem etwaigen zivilprozessualen Erkenntnisverfahren zu klären ist.

Soweit ein Notar mit der Vorratslöschungsbewilligung seinen Vertrag gestaltet, ist es wichtig, die Voraussetzungen, unter denen er von der Löschungsbewilligung Gebrauch zu machen hat, exakt zu formulieren. Nur eindeutig klare Formu...