§ 1 Grundstückskaufvertrag und seine Vorbereitung / F. Form des Grundstückskaufvertrags und Form der Auflassung

I. Form des Grundstückskaufvertrags

Rz. 92

Der Grundstückskaufvertrag ist eine schuldrechtliche Vereinbarung; sie bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Beurkundung nach § 311b BGB.

II. Form der Auflassung

Rz. 93

Die Auflassung ist das dingliche Erfüllungsgeschäft. Die Auflassung bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Beurkundung nach § 925 BGB.

III. Formfehler

Rz. 94

Wird ein Kaufvertrag abgeschlossen, ohne die vorgeschriebene Form zu wahren, z.B. durch eine nicht genügende mündliche oder schriftliche Kaufvertragsvereinbarung, führt der Formmangel zur Nichtigkeit des Kaufvertrags, § 125 BGB.

Möglich ist die Heilung des formnichtigen Kaufvertrags dadurch, dass eine Auflassung beurkundet und in das Grundbuch eingetragen wird, § 311b Abs. 1 S. 2 BGB. Etwaige nicht beurkundete Nebenabreden können grundsätzlich durch die Beurkundung einer Auflassung und Eintragung derselben in das Grundbuch geheilt werden.

Eine Heilung ist aber ausgeschlossen, wenn der Formmangel bzw. die Nichtigkeitsgründe auf Verstößen gegen die guten Sitten oder Wucher beruhen.

Handelt es sich um einen Verbrauchervertrag, so ist der schuldrechtliche Vertrag noch einmal zu beurkunden, der dann die formnichtige Vereinbarung ersetzt. Dabei wird der Notar zusätzlich die nötigen Belehrungen gem. § 17 BeurkG vornehmen und das AGB-Recht beachten. Eine Heilung nur durch die Beurkundung einer Auflassung ist nicht zu empfehlen, weil dies dem Verbraucherschutz zuwiderliefe.

Rz. 95

Die Beurkundung der Auflassung erfolgt üblicherweise bereits in derselben Urkunde mit dem schuldrechtlichen Kaufvertrag zusammen. Regelmäßig ist die Auflassung abstrakt in einem gesonderten Abschnitt der Urkunde enthalten. Zu der Auflassung wird meistens eine Vorlagensperre geregelt, die der Notar überwacht. Der Notar legt somit die Ausfertigung oder die beglaubigte Abschrift der Auflassungsurkunde dem Grundbuchamt erst vor, wenn die Bedingungen zur Vorlage eingetreten sind.

Alle Abreden der Vertragsparteien, die vor der Beurkundung der Auflassung erfolgen, müssen nach § 311b BGB beurkundet werden, um wirksam zu sein. Nach der Beurkundung der Auflassung sind die Übereignungspflichten der Vertragsparteien erledigt. Später nachfolgende, unwesentliche Änderungen des Grundstückskaufvertrags können grundsätzlich formfrei vorgenommen werden (siehe hierzu Rdn 72).

IV. Zweck der Beurkundung

Rz. 96

Das vorgeschriebene Beurkundungsverfahren bezweckt:

▪	den Schutz der Vertragsparteien und insbesondere den Schutz von Verbrauchern, übereilig zu handeln, sodass Fehler und Schäden von vornherein vermieden werden können,
▪	die Erforschung der Vorstellungen der Vertragsparteien,
▪	die Aufklärung der Sachverhalte, z.B. durch eine rechtzeitige Grundbucheinsicht und durch Prüfung der Vertretungsbefugnisse und durch Prüfung der Vollmachten der Beteiligten,
▪	die Schaffung eines Vertrags, in dem präzise und eindeutig das Gewollte und die Bedingungen der Vereinbarungen wiedergegeben werden,
▪	die Beweissicherung durch die Urkunde, §§ 8, 9 BeurkG,
▪	das Festhalten der vom Notar festgestellten Identitäten der Beteiligten und ggf. deren Geschäftsfähigkeit sowie der Erledigung geldwäscherechtlicher Pflichten durch den Notar, wie das Überwachen des Einhaltens der Geldwäschemeldepflichtverordnung-Immobilien,
▪	die Gewährleistung des Verbraucherschutzes durch Aufklärungen und Hinweise an die Beteiligten nach § 17 Abs. 1 BeurkG und bei Vorliegen eines Verbrauchervertrags gem. § 310 Abs. 3 BGB, die Beachtung der Zweiwochenfrist vor der Beurkundung gem. § 17 Abs. 2a BeurkG. Ein Verbrauchervertrag liegt vor, wenn ein Unternehmer – § 14 Abs. 1 BGB – auf einen Verbraucher – § 13 BGB – trifft. Der Notar wirkt dann zusätzlich darauf hin, dass der Verbraucher persönlich zur Beurkundung erscheint, dass er möglichst nicht vertreten wird und wenn doch, nur durch eine geeignete Vertrauensperson des Verbrauchers und nicht durch z.B. einen Notariatsmitarbeiter. Der Mitarbeiter des Notars gilt nicht als Vertrauensperson, weil er nicht einseitig für den Verbraucher auftreten kann und gleichzeitig für die andere Vertragspartei. Der Mitarbeiter muss neutral sein. Er muss, wie der Notar, für den er unterstützend tätig ist, bereits den Eindruck vermeiden, dass er einer Partei näherstünde, als der anderen. Zudem steht der Mitarbeiter im Dienstverhältnis des Notars und unterliegt seinen Weisungen.