§ 1 Grundstückskaufvertrag und seine Vorbereitung / J. Widerruf einer Veräußerungszustimmung des WEG-Verwalters

Rz. 126

Ist eine erteilte Verwaltergenehmigung dem Notar, der zum Empfang durch die Vertragsparteien bevollmächtigt ist, zugegangen, so wird dadurch der Zustand der schwebenden Unwirksamkeit des Kaufvertrags und der Auflassung beendet, sodass die Zustimmung unwiderruflich geworden ist. Ein wirksamer Widerruf durch den Verwalter ist dann nicht mehr möglich.^[76] Zuvor hatte der BGH für eine Unwiderruflichkeit einer Eigentümerzustimmung zur Veräußerung eines Erbbaurechts ebenso entschieden, sodass die Entscheidung für das Wohnungseigentum nicht anders zu erwarten war, weil das Wohnungseigentumsgesetz damals dem Erbbaurechtsgesetz nachgebildet war.^[77]

Rz. 127

Wichtige Gründe, die zu einer Versagung einer Verwaltergenehmigung berechtigen, müssen in der Person des Käufers liegen. Hat der Käufer bspw. bislang zur Miete gewohnt und über einen längeren Zeitraum keine Miete entrichtet oder die Miete nachhaltig unpünktlich gezahlt, wäre das ein Versagungsgrund.

Rz. 128

Verfügt ein Erwerber über kein Einkommen und hat kaum nennenswertes Vermögen, kann auch hierin ein wichtiger Versagungsgrund begründet sein.

Ist die Käuferin eine unterkapitalisierte Gesellschaft ist, kann auch dies einen Grund zur Versagung der Verwaltergenehmigung darstellen.

Ist der Käufer bereits ein Bewohner der Wohnungseigentumsanlage und dafür bekannt, mit anderen Bewohnern nachhaltig zu streiten oder ist der Käufer als Mitbewohner negativ aufgefallen, z.B. durch unzulässige bauliche Veränderungen, die er am Objekt vorgenommen hat, ist das ein weiterer genügender Grund zur Versagung.

Es gibt noch viele weitere gewichtige Gründe, etwa die Zweckentfremdung der Wohnung für andere als Wohnzwecke, z.B. wenn die Wohnung gewerblich als Bordell genutzt wird.

Es wird deutlich, dass die Möglichkeit des Verwalters, seine Genehmigung zu versagen nicht nur theoretischer Natur ist. Siehe vorstehende Rdn 126.

Rz. 129

Die Bestellung – wie auch die Abberufung – des Verwalters obliegt nach § 26 Abs. 1 WEG der Beschlussfassung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Bestellung kann auf höchsten fünf Jahre erfolgen, im Falle der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum aber maximal auf drei Jahre (§ 26 Abs. 1 S. 2 WEG). Wie vor der WEG-Reform gilt weiterhin, dass der Beschluss mit Stimmenmehrheit genügt. Dies ergibt sich aus § 25 Abs. 1 WEG (Mehrheitsprinzip im Allgemeinen).

Die Abberufung des Verwalters ist jederzeit durch Mehrheitsbeschluss möglich (§ 26 Abs. 3 S. 1 WEG). Ein wichtiger Grund kann nicht als Hürde bestimmt werden; die Bestimmung wäre unwirksam (§ 26 Abs. 5 WEG). Ein Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 S. 3 WEG).

Rz. 130

Der Nachweis der Verwaltereigenschaft erfolgt durch öffentlich beglaubigte Urkunde zur Wahrung des § 29 GBO. Dem Grundbuchamt genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss (§ 26 Abs. 4 WEG), bei der die Unterschriften von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzendem oder seinem Vertreter zu unterschreiben ist (§ 24 Abs. 6 WEG).

Voraussetzung für die Unterzeichnung ist, dass die beteiligte Person auch an der Wohnungseigentümerversammlung teilgenommen hat. Sinn- und Zweck der Unterschriften ist, die Richtigkeit der protokollierten Inhalte des WEG-Protokolls zu bestätigen.

Rz. 131

Unterzeichnet eine der erforderlichen Personen das WEG-Protokoll, muss bei Unterschriftsleistung der Unterzeichnende seine Funktion, die des Vorsitzenden, des Wohnungseigentümers, des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder seines Stellvertreters noch innehaben. Dies gibt der Unterzeichnende dadurch zum Ausdruck, dass er seine Funktion im Protokoll bei seiner Unterschrift mit angibt, wobei ein noch Bestehen der Eigenschaft nicht anders dokumentiert werden muss.^[78]

Rz. 132

Die Veräußerungsbeschränkung (§ 12 WEG) ist zwingend in das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs einzutragen; dies bestimmt § 7 Abs. 3 S. 2 WEG. Ein Durchsehen der Teilungserklärung auf das Erfordernis einer Zustimmung ist deshalb nicht erforderlich; der Notar darf auf die Grundbucheintragung oder Nichteintragung des Zustimmungserfordernisses vertrauen.

Rz. 133

Nach § 26a WEG gibt es den zertifizierten Verwalter. So darf sich ein Verwalter bezeichnen, wenn er vor einer IHK eine Prüfung bestanden hat, dass er über die für die Verwaltertätigkeit notwendigen kaufmännischen und auch technischen Kenntnisse verfügt. Aber auch andere Personen, die aufgrund anderweitiger Qualifikationen von der Prüfung befreit sein können (z.B. Personen mit Befähigung zum Richteramt, Personen mit Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt oder einem vergleichbaren Berufsabschluss) dürfen sich gem. §§ 7, 8 der Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung) als zertifizierter Verwalter bezeichnen. Nach § 8 dieser Verordnung dürfen sich juristische Personen und auch Person...