a) Geltungsbereich
Rz. 13
Die Vorschrift gilt naturgemäß nicht für Stellplätze, an denen selbstständiges Sondereigentum gebildet wird, da sie als eigene Einheit gar nicht mit Räumlichkeiten verbunden sind, sondern selbst als solche gelten. Dagegen ist die Vorschrift auf sonstige Stellplätze im unselbstständigen Sondereigentum anzuwenden, da diese mit Räumlichkeiten verbunden sind.[11] Auf sonstige Grundstücksflächen ist § 3 Abs. 2 letzter Hs. WEG immer anzuwenden, da sie zwingend mit Räumen zu verbinden sind.
b) Gesetzeszweck
Rz. 14
Der Gesetzgeber lässt eine Erstreckung von Sondereigentum auf das Grundstück nur zu, wenn die Räumlichkeiten die wirtschaftliche Hauptsache bleiben. Das Ziel dieser Einschränkungen wird in den Gesetzesmaterialien nicht erläutert. Es soll wohl ein faktisches Eigentum am Grundstück, verbunden mit einer geringwertigen Einheit, vermieden werden.
c) Bestimmung der "Hauptsache"
Rz. 15
Wann das Wertverhältnis von Grundstücksteil und Räumlichkeiten den Vorgaben des § 3 Abs. 2 letzter Hs. WEG entspricht, ist nur im Wege einer wirtschaftlichen Betrachtung zu entscheiden. Es kommt schlicht auf den Wert von Grundstücksfläche und Räumlichkeiten an. Maßgeblich sind die Wertverhältnisse zur Zeit der Begründung; spätere Wertveränderungen berühren die Begründung von Sondereigentum nicht mehr. Die Gesetzesmaterialien gehen dabei davon aus, dass Terrassen- und Gartenflächen in aller Regel nicht als wirtschaftliche Hauptsache anzusehen sind.[12] Nach den Gesetzesmaterialien spricht eine Vermutung dafür, dass die Räume die Hauptsache darstellen, was auch die negative Formulierung von § 3 Abs. 2 letzter Hs. WEG zum Ausdruck bringen soll.[13]
d) Prüfung und Fehler
Rz. 16
Aus der soeben angesprochenen Vermutung für das wirtschaftliche Überwiegen der Räumlichkeiten folgert der Gesetzgeber, dass es einer Prüfung durch das Grundbuchamt nur bei konkreten Anhaltspunkten für das Gegenteil bedarf.[14] Damit stellt sich die Frage, wie mit der Eintragung von Sondereigentum an Grundstücksflächen zu verfahren ist, denen eine nicht nur wirtschaftlich untergeordnete Bedeutung zukommt. Auf den ersten Blick könnte man annehmen, dass § 3 Abs. 2 letzter Hs. WEG ähnlich wie die Regelung in § 3 Abs. 3 WEG zur Abgeschlossenheit nur eine Ordnungsvorschrift darstellt, deren Nichteinhaltung die Begründung von Sondereigentum nicht berührt. Dagegen spricht allerdings die Formulierung, des Gesetzes, wonach das Sondereigentum auf einen Teil des Grundstücks erstreckt werden "kann (…), es sei denn" die Räume stellen nicht die Hauptsache dar. Wenn eine solche Erstreckung des Sondereigentums nicht erfolgen "kann", dürfte eine gleichwohl erfolgte Eintragung unwirksam sein. Hierfür spricht auch die Formulierung der Gesetzesmaterialien, wonach die Räumlichkeiten die Hauptsache bleiben "müssen" und nicht "sollen", wie § 3 Abs. 3 WEG in Zusammenhang mit der Abgeschlossenheit formuliert. Allerdings dürfte eine solche unwirksame Eintragung nach allgemeinen Regeln häufig in ein Sondernutzungsrecht umzudeuten sein.[15]
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