§ 1 Sachenrecht / B. Sondernutzungsrechte

I. Parallelität von Sondernutzungsrecht und Sondereigentum am Grundstück

Rz. 27

Die neuen Regelungen zum Sondereigentum an Grundstücksteilen sind nicht zwingend. Auch dort, wo sie Anwendung finden könnten, ist der teilende Eigentümer nicht auf diese Möglichkeit beschränkt. Er kann weiterhin Sondernutzungsrechte begründen. Sie sind auch nach wie vor gesetzlich verankert, etwa in § 5 Abs. 4 S. 2 WEG. Welche Möglichkeit im Einzelfall sinnvoller ist, hängt von den konkreten Gegebenheiten ab. Für Sondernutzungsrechte kann die Möglichkeit einer einfacheren nachträglichen Zuweisung durch aufschiebend bedingte Begründung oder durch das "Parken" bei einer Einheit sprechen. Ferner ist anders als nach § 3 Abs. 2 WEG kein wirtschaftliches Überwiegen des Sondereigentums erforderlich; das Sondernutzungsrecht darf also wirtschaftlich wertvoller sein als das Sondereigentum. Umgekehrt ist die Verkehrsfähigkeit gerade des selbstständigen Sondereigentums an Stellplätzen höher. Zudem eröffnet die in den Materialien angesprochene Möglichkeit der Errichtung weiterer Gebäude, die kraft Gesetzes im Sondereigentum stehen, neue Möglichkeiten, etwa im Rahmen eine großen Mehrhausanlage weitere kleinere Einheiten zu errichten, die kraft Gesetzes dem Eigentümer der Gartenfläche gehören.

II. Sondernutzungsrecht als weiterhin einzige Regelungsmöglichkeit

Rz. 28

Ohne Alternative bleibt das Sondernutzungsrecht in den Fällen, wo eine exklusive Nutzung begründet werden soll, die sich nicht auf das Grundstück bezieht. Dies ist etwa dann der Fall, wenn an einer Fassadenfläche zu Werbezwecken ein exklusives Recht des Inhabers einer Gewerbeeinheit begründet werden soll. Derartige exklusive Nutzungsrechte können nach wie vor nur im Wege eines Sondernutzungsrechtes begründet werden.

III. Entfall der Zustimmungsfreiheit nach § 5 Abs. 4 S. 3 WEG a.F.

Rz. 29

Eine Änderung im Zusammenhang mit dem Sondernutzungsrecht wird nur im Rahmen der Zustimmung von Hypotheken-, Grundschuld-, Rentenschuld- oder Reallastgläubigern nach § 5 Abs. 4 S. 3 WEG a.F. erfolgen. Bislang war nach dieser Vorschrift ihre Zustimmung zu einer Änderung der Gemeinschaftsordnung entbehrlich, wenn bei der Begründung von Sondernutzungsrechten auch zugunsten "seiner" Einheit ein solches begründet wurde. Dieser Verzicht auf die Zustimmung der Realgläubiger hing nicht davon ab, dass die Sondernutzungsrechte im Wert vergleichbar waren.^[27] Im Extremfall musste der Hypotheken-, Grundschuld-, Rentenschuld- oder Reallastgläubiger eine Belastung des Gemeinschaftseigentums mit Sondernutzungsrechten an Stellplätzen hinnehmen, wenn der zu seinen Gunsten belasteten Einheit das Sondernutzungsrecht an einem Briefkasten zugeordnet wurde. Dies erschien dem Gesetzgeber zu Recht zweifelhaft.^[28]

[27] BT-Drucks16/887, S. 16; OLG München ZMR 2009, 870 f.

[28] BT-Drucks 19/18791/19, S. 39.