§ 1 Sachenrecht / III. Voraussetzungen

1. Grundstücksfläche ohne Räume

Rz. 10

Aus der Systematik des Gesetzes geht hervor, dass nur solche Grundstücksflächen nach § 3 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 WEG dem Sondereigentum zugeordnet werden können, auf denen sich keine Räume befinden. Für das selbstständige Sondereigentum nach § 3 Abs. 1 S. 2 WEG folgt dies schon daraus, dass es sich eben um "Stellplätze" handeln muss, die definitionsgemäß aus einer Freifläche bestehen. Für unselbstständiges Sondereigentum folgt dies nicht nur aus der Bestimmung u.a. des § 3 Abs. 2 WEG, wonach es sich um einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks handeln muss. Auch separate Gebäude wie Schuppen oder Werkstätten können nicht über § 3 Abs. 2 WEG dem Sondereigentum zugewiesen werden, weil sie ja als abgeschlossene Einheiten ohnehin sondereigentumsfähig sind. Sie könnten also ohne weiteres schon nach altem Recht dem Sondereigentum einer Einheit zugeordnet werden. Denkbar ist nach neuem Recht allerdings die Zuordnung der sie umgebenden Fläche zum Sondereigentum nach § 3 Abs. 2 WEG. Möglich ist es nach neuem Recht demnach, sonstige Baulichkeiten ohne Raumcharakter (z.B. Terrassen, Mülltonnenaufstellplätze, Schwimmbecken) dem Sondereigentum nach § 3 Abs. 2 WEG zuzuordnen.

2. Bestimmbarkeit durch Maßangaben (§ 3 Abs. 3 WEG)

a) Aufteilungsplan für das gesamte Grundstück

Rz. 11

Für selbstständiges und unselbstständiges Sondereigentum gelten gleichermaßen die Anforderungen an ihre Bestimmtheit nach § 3 Abs. 3 WEG. Danach müssen die "außerhalb des Gebäudes liegenden Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan" bestimmt sein. Der Aufteilungsplan wird somit künftig, wenn Sondereigentum an Grundstücksflächen begründet werden soll, erheblich umfangreicher. Es genügen künftig regelmäßig nicht mehr die Bauzeichnungen, da diese nur das Gebäude abbilden. Vielmehr muss in der Regel auch das Grundstück abgebildet werden, um die Position des Sondereigentums darin lokalisieren zu können. Sofern die Landesvorschriften, wie bislang üblich, Pläne im Maßstab 1:100 fordern, werden die Aufteilungspläne häufig monumentale Ausmaße annehmen. Eine Ausnahme dürfte dann gelten, wenn die Lage aller zum Sondereigentum gehörigen Grundstücksflächen zweifelsfrei schon aus den Bauplänen hervorgeht, etwa bei Parkplätzen vor dem Haus. Dann wird ein weiterer Aufteilungsplan, der das ganze Grundstück erfasst, nicht zu fordern sein.

b) Anforderungen an Maßangaben

Rz. 12

§ 3 Abs. 3 WEG fordert ferner, dass die betroffenen Sondereigentumsflächen "durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind." Dem Wortlaut des Gesetzes nach genügt eine allgemeine Maßangabe in einem maßstäblichen Plan, da sich hieraus auch die Maße der im Sondereigentum stehenden Flächen ergeben. Die Gesetzesmaterialien stellen keine strengeren Anforderungen. Auch danach müssen es die "Maßangaben (…) ermöglichen, den räumlichen Bereich des Sondereigentums eindeutig zu bestimmen."^[9] Dem genügt ein maßstäblicher Plan mit Einzeichnung der Sondereigentumsflächen, dem die jeweiligen Werte entnommen werden können. Soweit die Gesetzesmaterialien weiter ausführen, dass sich "aus dem Plan in der Regel die Länge und Breite der Fläche sowie ihr Abstand zu den Grundstücksgrenzen ergeben"^[10] muss, ist diese Aufzählung nur beispielhaft. Bei nicht rechtwinklig geschnittenen Grundstücksflächen müssen dem Plan darüber hinaus noch die Winkel zu entnehmen sein, den die Grenzen bilden.

[9] BT-Drucks 19/18791, S. 37.

[10] BT-Drucks 19/18791, S. 37.

3. Untergeordnete wirtschaftliche Bedeutung (§ 3 Abs. 2 letzter Hs. WEG)

a) Geltungsbereich

Rz. 13

Die Vorschrift gilt naturgemäß nicht für Stellplätze, an denen selbstständiges Sondereigentum gebildet wird, da sie als eigene Einheit gar nicht mit Räumlichkeiten verbunden sind, sondern selbst als solche gelten. Dagegen ist die Vorschrift auf sonstige Stellplätze im unselbstständigen Sondereigentum anzuwenden, da diese mit Räumlichkeiten verbunden sind.^[11] Auf sonstige Grundstücksflächen ist § 3 Abs. 2 letzter Hs. WEG immer anzuwenden, da sie zwingend mit Räumen zu verbinden sind.

[11] Siehe schon o. Rdn 3 ff.

b) Gesetzeszweck

Rz. 14

Der Gesetzgeber lässt eine Erstreckung von Sondereigentum auf das Grundstück nur zu, wenn die Räumlichkeiten die wirtschaftliche Hauptsache bleiben. Das Ziel dieser Einschränkungen wird in den Gesetzesmaterialien nicht erläutert. Es soll wohl ein faktisches Eigentum am Grundstück, verbunden mit einer geringwertigen Einheit, vermieden werden.

c) Bestimmung der "Hauptsache"

Rz. 15

Wann das Wertverhältnis von Grundstücksteil und Räumlichkeiten den Vorgaben des § 3 Abs. 2 letzter Hs. WEG entspricht, ist nur im Wege einer wirtschaftlichen Betrachtung zu entscheiden. Es kommt schlicht auf den Wert von Grundstücksfläche und Räumlichkeiten an. Maßgeblich sind die Wertverhältnisse zur Zeit der Begründung; spätere Wertveränderungen berühren die Begründung von Sondereigentum nicht mehr. Die Gesetzesmaterialien gehen dabei davon aus, dass Terrassen- und Gartenflächen in aller Regel nicht als wirtschaftliche Hauptsache anzusehen sind.^[12] Nach den Gesetzesmaterialien spricht eine Vermutung dafür, dass die Räume die Hauptsache darstellen, was auch die negative Formulierung von § 3 Abs. 2 letzter Hs. WEG zum Ausdruck bringen soll.^[13]

[12] BT-Drucks 19/18791, S. 37.

[13] BT-Drucks 19/187...