§ 1 Sachenrecht / V. Übertragbarkeit

1. Selbstständiges Sondereigentum an Stellplätzen

Rz. 20

Für das selbstständige Sondereigentum an Stellplätzen gelten in vollem Umfang die Regelungen zum Teileigentum. Da es nicht mehr nur eine Vereinbarung über die exklusive Nutzung darstellt wie das Sondernutzungsrecht, ergeben sich hier neue Möglichkeiten. Während jenes nur an Miteigentümer veräußert werden konnte, bestehen bei selbstständigem Sondereigentum an Stellplätzen jedenfalls zivilrechtlich keine Beschränkungen. Es kann, soweit lokale Stellplatzsatzungen nicht entgegenstehen, beliebig veräußert werden, auch an Dritte.

2. Unselbstständiges Sondereigentum

a) Abschreibung von Stellplätzen

Rz. 21

Komplizierter gestaltet sich die Veräußerung eines unselbstständigen Sondereigentums an einem Stellplatz, also einer Grundstücksfläche, die nur dem Bestand einer Einheit zugeordnet ist. Zwar ist anerkannt, dass Wohnungseigentümer ihre Einheit ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer analog § 8 WEG aufteilen können.^[18] Dies gilt auch für das Sondereigentum an einem Stellplatz, der keine selbstständige Einheit bildete, sondern dem Bestand einer Wohnung zugeordnet war. Mit der bloßen Abschreibung würde er aber unzulässigerweise zu einem Sondereigentum ohne Miteigentumsanteil. Der aufteilende Sondereigentümer kann ihn also nur verselbstständigen, wenn er ihn mit einem Miteigentumsanteil verbindet, den er von der ursprünglichen Einheit abschreibt. Dann entsteht im Ergebnis eine neue Teileigentumseinheit, die wiederum frei veräußert werden kann, auch an Dritte.

[18] S. etwa BGH v. 27.4.2012 – V ZR 211/11, ZMR 2012, 639, 640.

b) Abschreibung sonstiger Grundstücksflächen

Rz. 22

Eine solche vollständige Aufteilung ist bei sonstigen Grundstücksflächen nicht möglich. Zwar können einzelne Räume wiederum ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer abgeschrieben und anderen Einheiten zugeordnet werden.^[19] Insoweit kann für einen Grundstücksteil, der ebenso zum Bestand gehört wie Räume, Balkone etc. nichts anderes gelten. Allerdings kann er im Gegensatz zu Stellplätzen nicht alleiniger Gegenstand des Sondereigentums sein. Andere Grundstücksflächen als Stellplätze können somit nicht verselbstständigt werden. Sie können nur abgetrennt und einem anderen Sondereigentum zugeordnet werden. Damit verbleibt es im Ergebnis bei dem vom Sondernutzungsrecht her bekannten Rechtszustand: Im Sondereigentum stehende Grundstücksteile, die nicht Stellplätze sind, können nur innerhalb der Gemeinschaft veräußert werden.

[19] OLG München v. 24.9.2018 – 34 Wx 194/18, MietRB 2019, 272.

c) Wirtschaftliche Nebensache

Rz. 23

Eine weitere Einschränkung der Veräußerung kann sich aus § 3 Abs. 2 letzter Hs. WEG ergeben. Denn auch bei einer Umschreibung innerhalb der Gemeinschaft muss die Einheit, der der Grundstücksteil zugeschrieben werden soll, die wirtschaftliche Hauptsache bleiben. Wäre dies nicht der Fall, muss die Änderung der Zuordnung zu einem wirtschaftlich nicht die Hauptsache darstellenden Sondereigentum unterbleiben.